《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》經(jīng)市政府常務會議審議通過，確定于2011年4月1日起正式施行。昨天，市建委就本市即將開收物業(yè)專項維修資金事宜，作出具體解釋。

　　1何為物業(yè)專項維修資金？

　　所謂物業(yè)專項維修資金，指的是專項用于建筑物內(nèi)共有部位、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　共用部位是指房屋主體結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設備間和物業(yè)管理用房及法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共用的部位。

　　共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢房屋內(nèi)，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的屬于全體業(yè)主或單幢房屋的業(yè)主(使用人)共同使用的下水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、信報箱、電梯、消防、安全防范、智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文體設施、公共停車位、道路、場地、綠地和區(qū)域圍護及法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定的業(yè)主共用的設施設備。

　　房屋共用部位和共有設施設備的保修期2年至8年不等。保修期自房屋交付之日起計算。

　　2哪些房屋應交存專項維修資金？

　　按照辦法規(guī)定，不管是住宅還是寫字樓、商鋪等非住宅，只要是有共用部位與共用設施設備的房屋，其業(yè)主、購房人就都要交存物業(yè)專項維修資金。

　　不過，辦法對新老房屋有區(qū)別對待。于明年4月1日后領(lǐng)取預售許可證的新房，必須按辦法規(guī)定的標準交存專項維修資金；而在此之前的“老房”，可由本小區(qū)或本幢的業(yè)主自主確定是否建立專項維修資金。

　　3專項維修資金交存標準怎么定？

　　根據(jù)辦法，房屋首期專項維修資金，由業(yè)主、購房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。

　　其中，未設電梯的房屋，業(yè)主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的5%計算交存；設有電梯的房屋，業(yè)主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的8%計算交存。未出售(包括出租、自用)房屋的專項維修資金，由開發(fā)建設單位交存。出售公有住房的，由售房單位和購房人按房改政策規(guī)定的比例交存。

　　據(jù)介紹，按目前公布的市區(qū)建筑安裝工程造價，一套面積為100平方米、未配置電梯的房屋，其應交存專項維修資金為6000元；如該套房屋配置有電梯，則應交存專項維修資金1.2萬元。辦法明確，各類房屋上一年度的建筑安裝工程造價在每年3月底前公布。

　　4專項維修資金怎么交？

　　專項維修資金由業(yè)主自行交存或建設單位、物業(yè)服務企業(yè)代收代交。其中，對于新建房屋，辦法明確，首期專項維修資金由開發(fā)建設單位代收代交。建設單位應當就收取專項維修資金一事，在售房時向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為購房合同條款。值得注意的是，專項維修資金并不是交了一次就行的。辦法明確，如果在首期專項維修資金交存若干年后，業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，業(yè)主應當及時續(xù)交到規(guī)定交存額或按業(yè)主大會決定辦理。

　　住房公積金可以用來交存專項維修資金。

    5專項維修資金交了之后誰來管？

　　辦法明確，專項維修資金可以實行業(yè)主自主管理，也可以由政府設立的專項維修資金管理機構(gòu)代為管理；鼓勵業(yè)主通過民主協(xié)商實行自主管理。

　　其中，實行業(yè)主自主管理的，應當召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責專項維修資金的日常管理。

　　而未成立業(yè)主大會或業(yè)主大會未明確業(yè)主自主管理的，其專項維修資金由政府設定的維修資金管理機構(gòu)代為集中管理。

　　不管是誰來管，都應當與專戶管理銀行每半年核對一次專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布收支。如果業(yè)主對公布的專項維修資金使用和管理情況有異議，可以向當?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門申請復核。

　　6什么情況下可支取專項維修資金？

　　辦法明確，只有在出現(xiàn)自然災害或者因為拆遷等原因造成房屋滅失的情況下，業(yè)主才可以憑原交存專項維修資金的票據(jù)或有關(guān)證明，向維修資金管理機構(gòu)支取個人交存的專項維修資金賬戶余額，并由維修資金管理機構(gòu)辦理賬戶注銷手續(xù)。

　　至于出售房屋，業(yè)主不能支取專項維修資金。在發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

　　7什么情況下可以使用專項維修資金？

　　辦法規(guī)定，專項維修資金的使用，必須要同時符合三個條件：一是物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期屆滿。二是維修資金足額交存，維修項目符合維修資金使用范圍；或者

　　維修項目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致并且已將維修資金應分攤額存入維修資金專戶。三是維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　8專項維修資金該怎么用？

　　辦法明確，對已實施物業(yè)管理的房屋，如果是對全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造，物業(yè)應先提出專項維修資金使用方案及費用預算并公示，經(jīng)業(yè)主大會通過并報當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門備案后，方能實施。如果共用部位、共用設施設備是部分業(yè)主共有的，則物業(yè)提出的專項維修資金使用方案，必須經(jīng)對該共用部位、共用設施設備具有共有關(guān)系的三分之二以上業(yè)主通過。日常的小修小補，物業(yè)可經(jīng)業(yè)主大會或本幢三分之二以上業(yè)主同意，從賬戶內(nèi)按年列支“房屋統(tǒng)籌維修資金”。

　　如果房屋共用部位、共用設施設備出現(xiàn)電梯故障、屋頂漏水等緊急狀況，需要立即進行搶修，物業(yè)應當立即向維修資金管理機構(gòu)或業(yè)委會報告，經(jīng)核實后(24小時內(nèi))可預先撥款，費用從相關(guān)業(yè)主專項維修資金賬戶中列支。

    9用專項維修資金業(yè)主間怎么分攤？

　　如果多幢房屋的共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造，費用由多幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬單幢房屋業(yè)主的費用，由該幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬一個單元房屋的業(yè)主的費用，由該單元房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層房屋的費用，由該樓層房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤；屬于兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的共用設施設備發(fā)生自然損壞的，其維修、更新和改造費用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例分攤。

　　政府將設立專項維修補貼資金

　　為了減輕業(yè)主的負擔，辦法明確，市和縣(市)區(qū)要設立住宅物業(yè)專項維修補貼資金。如果業(yè)主使用專項維修資金進行住宅物業(yè)維修的，由當?shù)厝嗣裾o予一定的補貼。其中，在海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、寧波國家高新區(qū)范圍內(nèi)的住宅物業(yè)，由市和區(qū)人民政府提供50%的補貼。其他縣(市)區(qū)的補貼比例由各縣 (市)區(qū)另行規(guī)定。