《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》3月1日起執(zhí)行，開發(fā)商和物管不得代收
物業(yè)共有部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共有設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等?！?/p>
本報訊 大修基金(物業(yè)專項維修資金的俗稱)該繳多少，到底該怎么用，如何讓它的收益增加？昨日，市政府網(wǎng)站公布的《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》(下稱《辦法》)給出了明確答案，如《辦法》規(guī)定，主城區(qū)電梯房大修基金交存標準為每平方米80元。據(jù)悉，該《辦法》將于今年3月1日起實施。
無電梯房每平方米交50元
有購房者常說，不同開發(fā)商修的房屋，交的大修基金不一樣，買房子不僅要看房價，還要看大修基金比例。
《辦法》明確規(guī)定，在我市主城區(qū)范圍內(nèi)，首期大修基金的交存標準為：有電梯的，按建筑面積每平方米80元交存；無電梯的，按建筑面積每平方米50元交存。
重慶市國土房管局物業(yè)處有關(guān)負責人算了一個賬，以建筑面積100平方米的電梯房計算，首期大修基金要交8000元。
主城區(qū)之外的區(qū)縣怎么辦呢？主管部門表示，交存標準由當?shù)刂贫ā?/p>
以后會不會調(diào)整呢？該負責人表示，需調(diào)整時，將由市房地產(chǎn)行政主管部門會同市價格行政主管部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門適時調(diào)整，報市人民政府批準后向社會公布執(zhí)行。
開發(fā)商和物管不得代收
每家每戶幾千元的大修基金，累積起來也不是一個小數(shù)目，萬一開發(fā)商或者物管代收后不認賬怎么辦呢？
《辦法》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收首期物業(yè)專項維修資金。購買預(yù)售商品房的，購房者應(yīng)當在辦理房屋預(yù)售合同備案登記時，將大修基金直接存入指定賬戶，該指定賬戶由政府主管部門開立。
《辦法》規(guī)定，此前，開發(fā)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)已收取的物業(yè)專項維修資金及銀行存款利息，應(yīng)當自《辦法》施行之日起三個月內(nèi)移交物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門。
沒業(yè)委會政府代管大修基金
頂杰置業(yè)公司總經(jīng)理秦文蒸說，《辦法》特別規(guī)定業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的大修基金由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門代管，更多地考慮了業(yè)主的利益，可避免新小區(qū)因入住業(yè)主較少，沒成立業(yè)主大會時大修基金被侵占、挪用等情況發(fā)生。
政府如何管，《辦法》中的規(guī)定，操作性很強?！掇k法》規(guī)定，負責代管的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。
房沒賣完按建面分攤維修費
什么時候該使用大修基金呢？《辦法》規(guī)定了四種不能用的范圍，設(shè)定了不同責任情況下，該動用不同業(yè)主大修基金的情況。
市國土房管局物業(yè)處有關(guān)負責人稱，在業(yè)主委員會和物管公司簽合同時，一般都會約定大修基金的具體使用范圍和條件。但是，有四種情況下產(chǎn)生的費用(附表一)，不得從里面扣除。
現(xiàn)在的小區(qū)，都有幾棟甚至幾十棟樓，一棟樓需要維修，動用整個小區(qū)的大修基金，有些不合理?！掇k法》規(guī)定，專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔；部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤；全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤。
《辦法》規(guī)定，房屋未全部出售的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照未出售部分的建筑面積所占比例分攤共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用。
大修基金使用方案需公示5天
要用大修基金，還需提供相關(guān)證明材料(見附表二)。市國土房管局物業(yè)處有關(guān)負責人表示，需要公示5天后，要獲得業(yè)主人數(shù)的三分之二和房屋建筑面積占三分之二的業(yè)主通過才能用。
比如說你所在的小區(qū)有十棟樓房，你住第五棟，該棟樓需要使用大修基金維修，這就不需要其他幾棟樓的業(yè)主參與，只需要你這棟樓的業(yè)主參加就行了，但需要業(yè)主人數(shù)的三分之二，也需要業(yè)主所代表的房屋總面積超過整棟樓總面積的三分之二。滿足這兩個條件才能通過。
如果沒有業(yè)委會怎么辦？物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主代表也可以提出使用方案，并在相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督下公示和征得同意。
超2000元不得用現(xiàn)金支付
一家物管公司負責人說，《辦法》堵住了一些物管公司巧立名目利用大修基金的漏洞。比如其規(guī)定大修基金只能劃轉(zhuǎn)到工程施工(維修)合同確定的施工單位賬戶中，并且明確說明應(yīng)當使用電匯、信匯或者轉(zhuǎn)賬支票結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，不得使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。只有發(fā)生條例中規(guī)定的10種緊急情況(見附表三)時，才能使用現(xiàn)金，并且費用在2000元以下。
有業(yè)主表示疑問，會不會有物管公司和施工單位勾結(jié)，虛報費用，從而騙取業(yè)主的大修基金。市國土房管局有關(guān)負責人說，《辦法》明確規(guī)定，如果維修費用超過預(yù)算兩成或者1萬元以上，超出部分應(yīng)當重新申報使用方案。
大修基金可買新發(fā)國債
曾經(jīng)有政協(xié)委員提出建議，大修基金的主管部門應(yīng)對大修基金存定期，這樣利息就會增加好幾倍。
市政協(xié)委員、銀鑫集團董事長唐鑫政在2010年提交了名為《關(guān)于商品房專項大修基金保值、增值》的提案，針對渝北區(qū)12億元的大修基金算了一筆賬，這筆錢按活期存和定期存的年利息差距竟然有7倍，他隨即提出，大修基金應(yīng)采取定期存款的方式。
市國土房管局相關(guān)負責人表示，這個《辦法》特地考慮了這個問題，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門代管期間，物業(yè)專項維修資金中當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息；其余部分按一年期同期銀行定期存款利率計息。
不僅如此，還允許購買國債?！掇k法》明確規(guī)定，在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。
“利用業(yè)主交存的大修基金購買國債，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主及占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。”該負責人說。
不過，為了防范風(fēng)險，《辦法》規(guī)定，禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)及其他風(fēng)險較大的理財或者投資，并不得將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
《辦法》規(guī)定，大修基金的管理機構(gòu)應(yīng)該每年定期公布賬目，業(yè)主如果有異議，可以申請復(fù)核。公布的賬目包括四方面：資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；業(yè)主分戶賬戶中資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；其他有關(guān)使用和管理的情況。
物管侵占大修基金將被吊證
《辦法》規(guī)定，未按規(guī)定撥付物業(yè)專項維修資金；違反規(guī)定向?qū)艄芾磴y行索取任何好處；利用大修基金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為及其他風(fēng)險較大的理財或投資；挪用、侵占物業(yè)專項維修資金等，有違法所得的，沒收違法所得；造成經(jīng)濟損失的，依法承擔相應(yīng)賠償責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。
開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定交存大修基金或未按規(guī)定分攤維修、更新、改造費用，將由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、侵占大修基金嚴重的，除了進行相應(yīng)處罰外，還將被吊銷資質(zhì)證書。業(yè)主如果逾期不交大修基金，業(yè)主大會和業(yè)主委員會可向法院起訴。
本組稿件由首席記者 柴偉 采寫
