限購以來北京市首個房展會。目前，樓市蕭條，很多房產(chǎn)中介門店紛紛倒閉?！　±顒?TAKEFOTO

　　“限購令”后，北京樓市進(jìn)入低潮期。

　　調(diào)控政策和成交量的回落，讓北京二手樓市購房人的平均年齡也退回到“不惑之年”。來自鏈家地產(chǎn)的市場觀察報告顯示，2011年三輪調(diào)控后，北京二手房市場的購房年齡開始逐漸走穩(wěn)，逐漸回歸到36歲左右。而在2010年9月時,購房人的平均年齡為27歲。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購令前后，樓市買房人呈現(xiàn)“悲喜兩重天”。而限購令后，不僅投資性需求幾乎凍結(jié)，這股寒流也波及到了改善性置換需求。

　　大限之前

　　“妹妹”突擊買房

　　限購令成了兩個時代的分界線。限購前，大批“另類”買房、特殊需求高漲，趕搭“限購令”末班車的買房人中，還真有這么一群很少議價，直接爽快，催促過戶的買家。

　　房主李先生向記者講述了他踩點(diǎn)兒賣房的經(jīng)歷。

　　“哥，客戶給您約好了，是個大學(xué)生，能付全款！”2月19日限購令出臺一周前，房主李先生接到中介的電話。他心想：“一個學(xué)生買200多萬的房子，保不齊又是一‘啃老族’！”

　　第二天，李先生按約定的時間在中介公司與客戶見面。起初他還琢磨，現(xiàn)在不少都是“富二代”，拿著人民幣根本不當(dāng)錢。

　　而見了客戶的面，李先生有些摸不著頭腦——買主并非大學(xué)生，而是一個約40歲左右、開著寶馬的男士，一開口就通知李先生說：“我妹妹還在學(xué)?？荚?，一會兒才來！”

　　中介悄悄拉李先生到另外的屋子，告訴他看房的是個女學(xué)生，付款的卻是這個開寶馬的，“只要趕在政策落地前過戶，沒問題，準(zhǔn)能成！”中介信心滿滿地對李先生說。

　　果然，討價還價的過程非常簡單，幾乎是按中介報價，寶馬買家連付定金都很爽快。看著買家直接用手提電腦現(xiàn)場劃賬。李先生心中升起一種奇怪的滋味。

　　就在簽訂協(xié)議時，中介提到的學(xué)生終于趕來了，原來是個二十來歲、年輕時尚的學(xué)生“美眉”。李先生恍然大悟，買主口中不停提到的“妹妹”，原來是女朋友。

　　不缺錢的照樣無憂

　　和記者聊天中，鏈家地產(chǎn)的中介王萌不禁感嘆：“現(xiàn)在的女孩子都太現(xiàn)實(shí)了，傍個大款可以少奮斗好多年。”

　　王萌大學(xué)畢業(yè)不到三年，她回憶起以前一位爽快的年輕買主周小姐時，撇了撇嘴無奈地說：“她是八八年的，還比我小呢！做美甲的也能買得起300萬的房子！”

　　王萌說，比她還小的周小姐是個北漂族，提供的家庭成員表中，媽媽是個家庭主婦，爸爸在北京打工，女孩自己在三元橋某美甲行做美甲。“可人家一來就直接相中了東四環(huán)距離CBD不遠(yuǎn)的一套公寓，總價300來萬，光首付也得150萬。”小王原本猜想周小姐一定是家里人提供買房資金。

　　出乎王萌意料，與賣家簽約當(dāng)日，周小姐只是簡單討價還價了一下，然后就爽快簽約。只提出一個要求：希望中介迅速給辦理。因?yàn)椴皇侨?，在做貸款面簽時，周小姐的神秘男友終于出現(xiàn)了，三十出頭的樣子，一臉?biāo)刮?，帶著濃濃港味的普通話。和前一個要求落戶到自己名下的寶馬買主相比，這個香港男友還是“相當(dāng)大方”。不僅同意落戶到周小姐名下，而且首付由他來支付，貸款則由周小姐自己來供。小王調(diào)侃道：“這么高的月供，對于一個美甲的小姑娘來說，肯定不行，不過有個富有的香港男友，也沒啥可愁的！”

　　大限之后

　　“剛需”力挺

　　不管什么時候，都有人買房。

　　“以前一套房有10個人看房子，現(xiàn)在看房的少了一半。”這是東四環(huán)朝陽北路一家中介員工小李的直觀感受。

　　“差不多都是剛需，占80%。其余20%都是改善型置業(yè)。”在房產(chǎn)中介連跳了三家的小李直言，來看房的投資客已經(jīng)“絕跡”。

　　說起購房人群，小李表示，現(xiàn)在來看房，能買房的只有兩種人。從戶口上看，一種是準(zhǔn)備結(jié)婚，有北京戶口的“新北京人”，一種是置換房產(chǎn)的本地居民。

　　從買房投向上看，120平方米以上的兩居和180平方米的三居最搶手。“外地人能在北京5年以上的，都成家立業(yè)了，所以不會考慮一居室，總是一步到位的多。另一種是有錢人，高管、公司老板。幾乎不看價格，全款。300萬以下房子幾乎不看。”

　　小李告訴記者，他所在房產(chǎn)中介覆蓋的東四環(huán)一帶，目前打算買房的全款占6成，貸款僅占4成。至于其中原因，小李解釋：“銀行貸款特別不好貸。”

　　“現(xiàn)在撐著市場的都是剛需。過一段時間可能還會有變化。”小李說。

　　“比2008年還冷”

　　楊業(yè)，天通苑的“老中介”。從起初的一名年輕員工，發(fā)展成大眾鑫業(yè)幾家門店的經(jīng)理，10年房產(chǎn)生涯讓他多次見證了樓市的冷暖。“在天通苑呆了快10年了，有天通苑的時候，就有我們。”

　　因?yàn)樘焱ㄔ芬越?jīng)適房為主的特殊房產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及睡城帶來的諸多不便的區(qū)域性特點(diǎn)，天通苑的投資客一直不多。“買房自住的還是主流，投資客相較城區(qū)較少。”楊業(yè)說，限購令出臺之后，這一特點(diǎn)體現(xiàn)更加明顯。“80%左右都是置換房，純改善型需求。”

　　對于限購令帶來的樓市寒冬，楊業(yè)的預(yù)感是：“比2008年還冷。”

　　例如，有報道稱，限購新政一出，北京鑫尊置地關(guān)閉50家新開門店，縮減占比達(dá)20%。那么，北京的樓市是否會冷到中介扛不住的程度？

　　他以手中的客戶群為例，以前每個業(yè)務(wù)員都已經(jīng)積累了二三十個客戶，而到現(xiàn)在能夠達(dá)到限購政策要求的，只有三分之一不到。一下砍去了70%。

　　由此導(dǎo)致的一個結(jié)果是，業(yè)務(wù)員高達(dá)30%的流動性。“往年都沒有今年這么高。盡管如此，現(xiàn)在業(yè)務(wù)員流動也不算很明顯，半個月以后就會比較顯著。一個月沒業(yè)績，很多業(yè)務(wù)員就堅持不下去了。”楊業(yè)分析，現(xiàn)在很像2008年的時候，但政策比2008年更“狠”。

　　置換房產(chǎn)遭遇流動性枯竭

　　限購令斬斷了投資需求，改善性置業(yè)遭遇到了寒流波及。

　　天通苑和城里不同——越是普通住房、小面積，例如七八十平方米面積，往往買家都是貸款購房。因此，天通苑的小戶型一直很受“剛需”的歡迎。但是楊業(yè)手頭的數(shù)據(jù)顯示，過去這些很好出手的房子，現(xiàn)在賣不動了。

　　兩天前，楊業(yè)碰到了兩個老年客戶。“一家三口，住老六區(qū)一套60來平方米的房子。孩子都27歲了，還和父母住一塊兒。”他說，老兩口準(zhǔn)備換套大些的房子，但因?yàn)榧彝ナ杖氩桓撸嗌倌瓴欧e攢了20來萬，首付肯定不夠，所以必須把現(xiàn)在住的房子賣掉，才能籌夠首付的錢。

　　老人相中了小區(qū)另一套110平方米的房子，賣家報價190萬。對于這樣的價位，楊業(yè)形容老兩口“非常沖動”，把存款全都取出來，想立即簽約。老人和中介商量，表示交20萬定金，由中介承諾兩個月內(nèi)賣出，但很多公司都不敢接。

　　“憑我們的經(jīng)驗(yàn)，不好做。”楊業(yè)判斷，“現(xiàn)在的行情，兩個月的時間不一定能賣出。要擱過去的市場，完全沒有問題，70平方米的小戶型，能賣100多萬，基本上一兩個星期內(nèi)就能出。”

　　而現(xiàn)在，“市場變了，沒有人想接。想賣，但問題是沒有下家?？梢哉f‘有價無市’，目前的市場根本無法判斷什么時候能出。”楊業(yè)說。

　　楊業(yè)所說的“市場變了”，其實(shí)是“預(yù)期”變了。

　　“買漲不買落，買家的心理開始希望限購令之后價格走低，而且越低越好。而現(xiàn)在賣方肯定不愿意往下降，除非有特別的情況，賣家才愿意出售。”楊業(yè)解釋說，天通苑的一個兩居室，現(xiàn)在可以租到2300元左右，比去年每套房上漲500至600元。“所以房主并不著急。這樣就形成了觀望的態(tài)勢——剛出政策的時候，很多人還停留在預(yù)期房價繼續(xù)上漲的慣性中。而現(xiàn)在，觀望的人越來越多。”

　　不過，如果房產(chǎn)流動性消失，而市場不流通，天通苑的兩位老人可能就實(shí)現(xiàn)不了置換的愿望。