即使已有一部《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見(jiàn)》，依然無(wú)法全面鋪開(kāi)，滬上老舊多層住宅加裝電梯究竟存在哪些掣肘？昨天，滬上部分物管專(zhuān)家、業(yè)內(nèi)人士表示，上海老舊多層住宅加裝電梯試點(diǎn)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性突破，除了大部分改造項(xiàng)目無(wú)法滿(mǎn)足 “增設(shè)電梯所在幢房屋的全體業(yè)主同意”一條件外，主要問(wèn)題還在于改造資金投入、居民動(dòng)遷安置、運(yùn)行費(fèi)用分?jǐn)偟榷喾矫妗?/span>

　　1-3樓居民一般不愿分?jǐn)傎M(fèi)用

　　上海市浦東房地產(chǎn)集團(tuán)研究室的吳鴻根在一篇題為《上海老住宅加裝電梯對(duì)策研究》的文章中具體分析、列舉了上海多層老住宅加裝電梯試點(diǎn)未有實(shí)質(zhì)性突破的困難和問(wèn)題。

　　首先，擔(dān)心改造影響房屋結(jié)構(gòu)。由于大部分多層老住宅建造于上世紀(jì)七八十年代，原有設(shè)計(jì)中未預(yù)留電梯位置，要加裝電梯，就必須改變房屋結(jié)構(gòu)，房屋地基、公建配套、供電系統(tǒng)等能否承受是個(gè)問(wèn)題。另外，部分居民擔(dān)心加裝電梯會(huì)影響房屋結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光、小區(qū)綠化等，改造后電梯運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲和震動(dòng)，會(huì)給老年人生活帶來(lái)一定影響，這些都是困擾多層老住宅加裝電梯工程實(shí)施的難題。

　　其次，居民動(dòng)遷安置難度較大。多層老住宅加裝電梯的通常做法是對(duì)原有房屋進(jìn)行加層，將底樓居民置換至7樓。但由于加裝電梯與底樓居民關(guān)系不大，原本住在底層的居民不用分?jǐn)傠娞葸\(yùn)行費(fèi)，如置換到7樓后卻要額外支付這筆費(fèi)用，加上擔(dān)心頂層較熱，容易滲漏，部分底層居民對(duì)動(dòng)遷置換有抵觸情緒。

　　再者，改造資金缺乏。多層老住宅加裝電梯的費(fèi)用包括工程費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)和維保費(fèi)等。一般說(shuō)來(lái)，一臺(tái)國(guó)產(chǎn)電梯的價(jià)格15萬(wàn)元，加上土建、安裝、人工等費(fèi)用合計(jì)10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總費(fèi)用為25萬(wàn)元左右。從試點(diǎn)情況看，居住在1至3樓的居民一般都不愿分?jǐn)偞速M(fèi)用。根據(jù)去年印發(fā)的《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見(jiàn)》，既有多層住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足增設(shè)電梯所在幢房屋的全體業(yè)主同意等條件；如涉及占用小區(qū)土地或?qū)Ｓ胁课坏?，?yīng)征得相關(guān)權(quán)利業(yè)主三分之二以上同意。難度可想而知。

　　最后，運(yùn)行費(fèi)用分擔(dān)困難。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管大多數(shù)居民對(duì)加裝電梯表示贊同，但要分?jǐn)偘惭b費(fèi)和運(yùn)行費(fèi)，不少居民看法不一，特別是要一些低收入家庭承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，他們感到為難。以一幢6層樓、建筑面積700平方米的多層住宅為例，其電梯運(yùn)行費(fèi)每平方米0.55元，其中0.40元從房屋維修基金中支出，0.15元由居民用現(xiàn)金繳納。另外，居民還要用房屋維修基金支付電梯年檢、設(shè)備維修等費(fèi)用。多層老住宅的維修基金原本就不多，這會(huì)造成房屋維修基金的拮據(jù)。

　　加建電梯與建筑技術(shù)規(guī)范矛盾

　　有關(guān)專(zhuān)家透露，在上海首批成功實(shí)施電梯加裝改造的某小區(qū)，部分居民寧愿走樓梯也不愿繳付電梯運(yùn)行費(fèi)。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于多層住宅總建筑面積太小、居民戶(hù)數(shù)不多，運(yùn)行成本較高，導(dǎo)致電梯運(yùn)行入不敷出。一臺(tái)電梯每月支出如下：運(yùn)能費(fèi)250元、維修保養(yǎng)費(fèi)250元，合計(jì)500元，居民每月繳納的電梯運(yùn)行費(fèi)為0.55×700=385元，也就是說(shuō)，每運(yùn)行一臺(tái)電梯，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要虧損115元，因而物業(yè)的積極性也不高。

　　上海建科老年用房研究中心、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)老年用房專(zhuān)業(yè)委員會(huì)課題組在一篇《建立舊住宅加裝電梯的長(zhǎng)效機(jī)制》文中指出，加建電梯與建筑技術(shù)規(guī)范有矛盾。按照建筑技術(shù)規(guī)范要求，中心城區(qū)多層間距要達(dá)到1∶1，即使根據(jù)市政府2005年37號(hào)文，舊區(qū)改造放寬間距標(biāo)準(zhǔn)到1∶0.9。但經(jīng)上世紀(jì)九十年代及以后的舊區(qū)改造，大多已通過(guò)加一層解決舊住宅獨(dú)用成套率問(wèn)題，加層潛力大多已挖掘?，F(xiàn)在加電梯還與通風(fēng)、光照等建筑規(guī)范及可能涉及的占綠地有矛盾。

　　此外，加建電梯涉及眾多部門(mén)。有關(guān)專(zhuān)家表示，舊住宅加電梯不僅是規(guī)劃問(wèn)題，還涉及到許多政府職能部門(mén)，需一起研究解決。如加電梯不僅需符合規(guī)劃控制指標(biāo)，日照間距，還涉及消防安全、建筑結(jié)構(gòu)安全、水電煤配置擴(kuò)容，甚至還涉及到公建配套等一系列問(wèn)題，單靠業(yè)主自發(fā)申請(qǐng)或一、二個(gè)部門(mén)是難以協(xié)調(diào)的。如同濟(jì)新村581號(hào)—584號(hào)改擴(kuò)建方案較成熟，業(yè)主也同意，但還是難以實(shí)施。

　　政府居民共同出資破解難題

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海多層老住宅電梯需求量約20萬(wàn)臺(tái)，以加裝一臺(tái)電梯25萬(wàn)元計(jì)算，所需費(fèi)用高達(dá)50億元。資金嚴(yán)重短缺制約多層老住宅加裝電梯項(xiàng)目的實(shí)施。

　　吳鴻根建議，政府部門(mén)可從財(cái)政和稅收方面給予政策支持。一是從地方財(cái)政中撥出一定比例資金，納入政府年度預(yù)算，專(zhuān)款專(zhuān)用；二是從廉租住房建設(shè)資金和住房公積金增值收益中撥出部分款項(xiàng)，用于多層老住宅加裝電梯改造；三是對(duì)規(guī)劃報(bào)建、項(xiàng)目審批等費(fèi)用從稅收上給予減免，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行電梯造成虧損實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼；四是允許和鼓勵(lì)居民動(dòng)用住房公積金繳納電梯運(yùn)行費(fèi)；五是通過(guò)政府撥款、慈善捐款等途徑，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)基金。對(duì)改造后進(jìn)行交易的房屋，參照現(xiàn)有電梯房標(biāo)準(zhǔn)，增收公房出售凈房款和房屋維修金；將增加的房屋用于出售或出租，所得資金納入改造基金，逐漸形成改造資金的良性循環(huán)。

　　《建立舊住宅加裝電梯的長(zhǎng)效機(jī)制》課題組認(rèn)為，政府部門(mén)要將此項(xiàng)工程列為實(shí)事項(xiàng)目，從財(cái)政和稅收方面給予相應(yīng)政策支持。一是從地方財(cái)政中撥出一定資金，專(zhuān)款專(zhuān)用。二是對(duì)已規(guī)劃報(bào)建、項(xiàng)目審批立項(xiàng)的，從稅收上給予優(yōu)惠或減免。三是允許居民運(yùn)用公積金繳納電梯運(yùn)行費(fèi)。

　　至于改造資金，不妨由政府居民共同出資破解改造難題，即：實(shí)施“政府出一點(diǎn)、居民出一點(diǎn)”的改造模式。一般而言，加裝一臺(tái)電梯需要25萬(wàn)元左右，政府出資70%，即17.5萬(wàn)元，其余7.5萬(wàn)元由18戶(hù)居民平均分?jǐn)偅繎?hù)居民實(shí)際支付4166元。電梯運(yùn)行費(fèi)部分，本著“誰(shuí)使用、誰(shuí)出資”的原則，由使用電梯的居民平均分?jǐn)偯科椒矫?.55元的電梯運(yùn)行費(fèi)。政府可考慮居民動(dòng)用住房公積金用于支付電梯運(yùn)行費(fèi)，按照目前電梯房的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)委會(huì)向居民追加房屋維修基金，以彌補(bǔ)維修基金不足。

　　試點(diǎn)新建多層住宅配置電梯

　　有關(guān)專(zhuān)家還指出，由于多層住宅的建造年代、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、間距、管線(xiàn)（水、電、煤等）各方面差異很大，可以“先易后難，逐步推開(kāi)”，即先行改造一些比較容易實(shí)施的多層舊住宅小區(qū)，凡條件較為成熟的，居民意見(jiàn)較為統(tǒng)一的先加建電梯。對(duì)一些暫時(shí)條件不成熟（資金難落實(shí)，居民意見(jiàn)不一）的，或者根本無(wú)條件加建電梯的多層舊住宅，可采取一些簡(jiǎn)易可行的措施，如通過(guò)加裝樓梯雙側(cè)扶手方法等，盡量方便老人上下樓梯。

　　吳鴻根還建議，在滬開(kāi)展新建多層住宅配置電梯試點(diǎn)。 “我國(guó)現(xiàn)行的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定7樓以上房屋應(yīng)設(shè)置電梯，與如今居民的居住要求不相適應(yīng)。 ”在一些歐美國(guó)家，規(guī)定4層以上住宅必須安裝電梯。上海可借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本市率先進(jìn)入老齡化社會(huì)的特點(diǎn)，在推進(jìn)多層老住宅加裝電梯改造的同時(shí)，選擇部分商品房、配套房和保障房開(kāi)展新建多層住宅安裝電梯試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后向全市乃至全國(guó)推開(kāi)。