電梯停擺，屋頂漏水，都快火燒眉毛了，要用物業(yè)維修資金修房子，必須找2/3以上的業(yè)主簽名同意？近日，市政府常務(wù)會(huì)議原則審議并通過(guò)了《長(zhǎng)沙市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法（草案）》，今后，凡出現(xiàn)電梯故障、外墻滲漏等應(yīng)急維修情形，這筆維修費(fèi)都可直接從資金中列支，物業(yè)專項(xiàng)維修資金表決難、使用難的狀況將得到改變。

　　“房屋養(yǎng)老金”屬于業(yè)主所有

　　物業(yè)維修資金是老百姓的“房屋養(yǎng)老金”，這筆錢(qián)什么時(shí)候交？《辦法》規(guī)定，“購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金直接存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶”，并明確了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得代收物業(yè)專項(xiàng)維修資金”。

　　同時(shí)，“對(duì)未預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶”；“自建、代建的房屋，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶”。

　　交存標(biāo)準(zhǔn)：每平方米造價(jià)的5%至8%

　　買(mǎi)一套房子要交多少物業(yè)維修資金？《辦法》規(guī)定，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)根據(jù)市建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%分類確定后向社會(huì)公布，并適時(shí)調(diào)整。

　　物業(yè)維修資金由誰(shuí)來(lái)管？據(jù)介紹，目前，長(zhǎng)沙市僅有28%的小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而這筆維修資金的使用審核涉及政策法規(guī)和工程技術(shù)等多方面知識(shí)，為保障資金安全，《辦法》規(guī)定，　　業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有；業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由管理機(jī)構(gòu)代管。

　　3萬(wàn)元以下項(xiàng)目可一次性表決

　　記者獲悉，去年上半年，長(zhǎng)沙某小區(qū)要維修大門(mén)，由于該小區(qū)共有1200戶居民，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司費(fèi)盡了腦筋，花了很長(zhǎng)一段時(shí)間，也沒(méi)能找到足夠的業(yè)主簽名，最后物業(yè)公司只好自己出錢(qián)修好了大門(mén)。

　　一方面是業(yè)主急等用錢(qián)修房子，一方面卻是物業(yè)維修資金賬上“有錢(qián)使不出”。針對(duì)目前存在的問(wèn)題，《辦法》對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金明確了三種使用模式，包括一般使用模式，一次性表決模式和應(yīng)急維修模式。

　　《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金只能專項(xiàng)用于物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不能挪作他用，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>

　　為了減少受益業(yè)主簽名的次數(shù)，緩解簽名耗時(shí)長(zhǎng)的問(wèn)題，《辦法》設(shè)立了一次性表決模式，即“對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益且單項(xiàng)物業(yè)維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用在三萬(wàn)元以下的，可采取一次性表決的方式使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。”

　　應(yīng)急維修可直接列支維修資金

　　電梯故障、房子漏水這樣的急事，得占受益建筑物總面積2/3以上，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意，才能動(dòng)用物業(yè)維修資金修繕。而征集簽名，需要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，很多時(shí)候，物業(yè)公司最后只能直接向住戶收取費(fèi)用。維修資金使用難，是目前長(zhǎng)沙各小區(qū)普遍存在的問(wèn)題。

　　《辦法》規(guī)定，出現(xiàn)“應(yīng)急維修情形”需要立即對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行維修和更新、改造的，維修費(fèi)用可以直接從相關(guān)業(yè)主物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

　　哪些情況屬于應(yīng)急情形？具體包括：電梯故障危及人身安全的；消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或者緊急情況的；屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴(yán)重的；樓體單側(cè)外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的；其他危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

　　房子買(mǎi)賣(mài)，維修資金同時(shí)“過(guò)戶”

　　房子買(mǎi)賣(mài)，維修資金如何處置？《辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋賬戶結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。“房屋滅失的，房屋賬戶中結(jié)余的物業(yè)維修專項(xiàng)資金應(yīng)返還業(yè)主。”據(jù)了解，《辦法》還規(guī)定，由管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)維修金的，應(yīng)當(dāng)定期公布業(yè)主交存、使用、增值收益和結(jié)存金額等情況。業(yè)主對(duì)使用情況有異議的，可要求復(fù)核；管理機(jī)構(gòu)和業(yè)主委員會(huì)將在7個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)。

　　“挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，將由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)追回，并處以挪用金額兩倍以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用資金的，可依法吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。”

　　【試點(diǎn)成效】

　　居民不再望“樓”興嘆

　　電梯突然“罷工”，上百居民被堵在電梯門(mén)外望“樓”興嘆……美林景園小區(qū)17棟居民張婷對(duì)去年7月遇到的電梯突發(fā)故障記憶猶新。所幸，美林景園小區(qū)是雨花區(qū)物業(yè)維修資金創(chuàng)新試點(diǎn)小區(qū)之一，按程序申報(bào)應(yīng)急維修后，有關(guān)部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘查鑒定確屬應(yīng)急維修范疇，幾天內(nèi)，通過(guò)動(dòng)用物業(yè)維修資金就修好了電梯。

　　“要在過(guò)去，光是征集‘雙三分之二’業(yè)主簽名就得耗上幾個(gè)月。”張婷大贊新制度的方便。去年2月，雨花區(qū)在仁和雨花家園小區(qū)、鴻景雅苑小區(qū)、巴黎香榭芙蓉公館小區(qū)、美林景園小區(qū)4個(gè)物業(yè)小區(qū)試點(diǎn)開(kāi)展物業(yè)維修資金管理創(chuàng)新，率先推出應(yīng)急維修、授權(quán)委托和審批權(quán)限下移三大改革舉措。改革不僅解決了“雙2/3簽名”難問(wèn)題，還通過(guò)委托授權(quán)形式使業(yè)委會(huì)、居委會(huì)能監(jiān)督、代理維修，讓物業(yè)維修資金使用更便捷、公正。

　　【背景】

　　“隨著城市建設(shè)速度的加快，越來(lái)越多的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施超過(guò)了保修期。”據(jù)市法制辦負(fù)責(zé)人介紹，2002年5月開(kāi)始，長(zhǎng)沙規(guī)定購(gòu)房者需繳納“首期維修資金”；2009年，為了防止物業(yè)專項(xiàng)維修資金被占有或挪用，長(zhǎng)沙開(kāi)始實(shí)行由房屋買(mǎi)受人到銀行自行繳納的方式，使集中歸集的維修資金歸屬于各個(gè)商品房物業(yè)項(xiàng)目的全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修。到2012年12月，長(zhǎng)沙市維修資金交存總額達(dá)到了95.1億元。物業(yè)專項(xiàng)維修資金“如何交、如何管、如何用”，成為老百姓越來(lái)越關(guān)注的問(wèn)題。

　　【相關(guān)鏈接】

　　共用部位一般包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發(fā)電間、配電間、線路分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、公用陽(yáng)臺(tái)、公用露臺(tái)和公用廁所等。

　　共用設(shè)施設(shè)備一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、中央空調(diào)、防盜門(mén)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、避雷裝置、水箱、水泵、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區(qū)圍欄、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、車(chē)輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)和公益性文體設(shè)施等。