今年1月1日起，成都《既有住宅增設(shè)電梯管理辦法》正式實施。為自家單元加裝電梯奔走了一年多的樊先生卻依然覺得“電梯夢”有些遙不可及。
讓他覺得為難的，一是“100%業(yè)主同意”的人情門檻，另外，則是幾十萬元費用從何而來的現(xiàn)實尷尬。
有關(guān)方面的一組數(shù)據(jù)或能說明一二：政策出臺后，成都目前暫未接到一起增設(shè)電梯的申請。
成都老舊小區(qū)市民如何實現(xiàn)電梯夢？四川先行試點的市州又可提供哪些經(jīng)驗？
成都新規(guī)/
老舊小區(qū)加裝電梯
須所在單元全體業(yè)主同意
根據(jù)《辦法》，成都已建成投入使用、具有合法產(chǎn)權(quán)且未設(shè)電梯的4層及以上的多層建筑，都可以申請增設(shè)電梯。
不過，增設(shè)電梯必須經(jīng)所在單元全體業(yè)主一致同意，“有一家反對也不行”。同時，《辦法》對“資金來源”作了如下建議：根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按一定分?jǐn)偙壤餐鲑Y，比例由業(yè)主自行協(xié)商確定；已建立專項維修資金的，可依法申請使用專項維修資金；其它合法資金來源。
“‘100%業(yè)主同意’的申請條件太難了，”市民樊先生家住成都錦江區(qū)一老舊小區(qū)，他說，先別說現(xiàn)在小區(qū)房子租住戶多，就算是召集回業(yè)主，涉及出錢，一樓二樓的業(yè)主也不會同意。
對此，住在該小區(qū)另一單元2樓的劉婆婆直言她不同意裝，“裝電梯要花一大筆錢，我住2樓對電梯需求不大?！彼硎荆瑳]需求還花錢不說，裝了電梯還影響采光通風(fēng)。
這樣的聲音，不僅出現(xiàn)在零申請的成都，在已有5起申請的試點地自貢，對“100%業(yè)主同意”的吐槽聲也不絕。盡管如此，頂著困難，自貢也有小區(qū)啃下了硬骨頭，成功坐上了電梯拿到了補(bǔ)貼。
兩個案例/
創(chuàng)新籌資方案
一個月后用上電梯
“政策出臺一個月，我們就用上了電梯，幾天前政府下發(fā)的11.5萬元補(bǔ)助也到賬了?！弊鳛樽载暣▌≡壕C合樓增設(shè)電梯項目的牽頭人，業(yè)主董禮感嘆道。
2015年7月，自貢《既有住宅增設(shè)電梯實施意見》正式實施，明確提出將對報送申請材料的增設(shè)電梯項目提供財政補(bǔ)貼，金額在10萬至20萬元。
自貢川劇院綜合樓修建于2002年，是一處擁有兩個單元的家屬小區(qū)。因為預(yù)留了電梯井，不需要再向有關(guān)部門申請規(guī)劃許可證，只需備案即可。單元樓1樓2樓為商鋪，不存在征詢1樓2樓意見以及出資問題，電梯修好后直接從3樓開始?？俊?/p>
董禮從電梯生產(chǎn)公司處得知安裝電梯預(yù)算在22萬元左右。不同樓層的住戶如何出錢？成了擺在董禮面前的最大難題。
自貢在出臺實施意見時，配套出臺了指導(dǎo)手冊。建議底層住戶不使用電梯可獲得一定比例的補(bǔ)償，使用住戶則依不同層數(shù)的比例系數(shù)出資，樓層越高出資相對更多。
自貢川劇院綜合樓一單元增設(shè)電梯項目，創(chuàng)新出了以房屋面積折算基數(shù)價的出資方案，即同時考慮業(yè)主居住層數(shù)和房屋面積兩個因素。
董禮介紹，整棟單元使用電梯住戶的住宅面積共計2千多平米，按預(yù)算22萬元折算，每平米的費用基數(shù)為75元。從3樓到10樓，每層系數(shù)遞增，4樓系數(shù)為8%，5樓16%，6樓24%，以此類推。
以董禮家為例。他居住在6樓，房屋面積95平米，因此他需付費“75×95×24%”，即每平米基數(shù)×房屋面積×樓層系數(shù)。
這一方案出臺后，獲得單元所有住戶一致認(rèn)可。加上超出預(yù)算的電源費用部分，此次增設(shè)電梯總共花費26萬元。政府補(bǔ)貼了11.5萬，大大減輕了居民自身的負(fù)擔(dān)。
物業(yè)公司牽頭
做通全體業(yè)主工作
面對沒有增設(shè)電梯需求的1樓、2樓以及部分中高層住戶，其他小區(qū)又是如何做好“100%業(yè)主同意”的選擇題的呢？
順利加裝電梯的自貢科信苑4棟住戶陳先生說，政府出臺政策后，單元樓迅速達(dá)成了一致意見。
他分析，一是物業(yè)公司盡職盡責(zé)牽頭，大力宣傳政策的同時，多次上門做住戶的思想工作；第二是作為教育系統(tǒng)家屬院，業(yè)主構(gòu)成單純，即使沒有使用電梯需求的1樓2樓住戶，也能夠支持理解此事。
兩點參考/
如何化解難題？“100%住戶同意”成申請最大障礙
對上述案例的種種細(xì)節(jié)內(nèi)幕，自貢城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局物業(yè)管理科科長林凱爛熟于胸。他介紹，目前自貢有約900棟未安裝電梯的老舊建筑，估算約有2000部電梯的加裝需求。
這樣的需求數(shù)據(jù)背后，按每個單元至少14戶人，每戶2個老人來估算，對應(yīng)了自貢市至少8萬余老年人的實際困難。然而，自2015年7月自貢市出臺《自貢市既有住宅增設(shè)電梯實施意見》以來，僅收到5起增設(shè)電梯申請，其中僅有一起成功加裝電梯并申請到補(bǔ)貼，還有一起正等待驗收。
如此巨大的需求，卻僅有5起成功上交的申請，這背后到底存在怎樣的阻礙和矛盾？林凱分析，從實際情況來看，絕大多數(shù)的申請都倒在了兩大阻礙前，“一個是‘申請單元住戶100%同意’的條件，另一個是需委托電梯安裝公司并提供建筑結(jié)構(gòu)安全鑒定的前置條件。”
按照一般人的推斷，一個單元樓加裝電梯，1、2層住戶的意愿應(yīng)該最低，因此自貢在政策推行過程中，提出了1層按照0.6比例獲得補(bǔ)償；2層不用電梯時按照0.4比例獲得補(bǔ)償，如使用電梯，則既不出資、也不獲得補(bǔ)償?shù)姆桨浮?/p>
如何順利推行？政府補(bǔ)貼的吸引力排在首位
“可以說，‘政府補(bǔ)貼’是政策能夠順利推行的關(guān)鍵因素。”林凱說，別說四川這樣的中西部省份，就算是在沿海地區(qū)，如果沒有補(bǔ)貼，這樣的民生工程就沒法搞了。他舉南京為例，該地推出“既有建筑加裝電梯”的政策3年有余，由于政策沒有一分錢的政府補(bǔ)貼，至今僅有1處單元樓提出申請并增設(shè)電梯。
林凱表示，正因為作為全省試點地區(qū)可獲得補(bǔ)助，自貢的增設(shè)電梯工作才推行得較為順利。
林凱給記者算了一筆賬，他說，按加裝一部電梯至少40萬，其中1樓、2樓住戶不出錢計算，一戶一梯的12層住宅，每戶人至少出4萬塊。記者了解到，目前自貢的房屋均價在每平米4至5千元，這意味著加裝電梯的錢都夠買10平米的新房了。
“你想想，與其出4萬元加裝電梯，不如咬咬牙多出點錢交個首付，換個新房，還費勁加裝啥電梯，”林凱說，要是政府不補(bǔ)貼的話，沒人愿意費時費力費錢申請加裝電梯。如今，自貢實施政府補(bǔ)貼后，一梯一戶的每戶人出資降到了2萬左右。
省住建廳/
增設(shè)電梯要尊重每一個業(yè)主物權(quán)
針對實際工作中反映的“100%業(yè)主同意”的條款本身成了攔路虎一事，參與出臺全省政策的省住建廳相關(guān)人士談了自己的看法。
他表示，《物權(quán)法》規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)經(jīng)過兩個“三分之二”同意：總?cè)藬?shù)占業(yè)主總數(shù)、所擁有建筑面積占總建筑面積都達(dá)三分之二以上即可。然而，就既有建筑增設(shè)電梯來看，“雙三分之二”規(guī)定實際剝奪了1層、2層及少部分業(yè)主投反對票的權(quán)益；從外省實際情況來看，原來實行“雙三分之二”申請條件的，后來也改成了“100%業(yè)主同意”。
該負(fù)責(zé)人表示，主要原因是增設(shè)電梯后，后續(xù)投訴太多，“可以說是安一部電梯就接到一起投訴，投訴的內(nèi)容是增設(shè)電梯影響了1樓或2樓通風(fēng)、采光。”
在該負(fù)責(zé)人看來，我省出臺的《四川省既有建筑電梯增設(shè)指導(dǎo)意見》，和其他省份的政策相比，已經(jīng)有了很大的突破性。
例如，我省率先提出，可以申請動用維修資金負(fù)擔(dān)加裝電梯的費用，同時還創(chuàng)新性地提出，除自籌資金外可引入社會資金，如引入物業(yè)公司，先期由物業(yè)公司墊付部分資金，增設(shè)電梯后，從物管費中消化上述墊資費用。 （記者 羅琴）
|延伸閱讀|
廈門：政府承擔(dān)50%費用。在2012年年底前完工的，由政府補(bǔ)助一半費用。另外一半的費用有三方面來源：第一，由房屋所有權(quán)人共同出資，按照樓層的受益、影響等因素協(xié)商分?jǐn)傁禂?shù)后共同出資；第二，由專有部分的房屋維修金，已售公房提取的房屋維修金支出；第三，專有部分業(yè)主的住房公積金支出。
廣州：業(yè)主可提取公積金。根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y，分?jǐn)偙壤晒餐鲑Y業(yè)主協(xié)商確定；屬于房改房的，可以申請使用單位住房維修基金；可以申請使用房屋所有權(quán)人名下的住房公積金、專項維修資金；原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位出資；社會投資等其他合法資金來源。
