隨著物業(yè)管理的市場化推進(jìn)，業(yè)主委員會的逐漸成立，以及由于物業(yè)管理合同到期、業(yè)主委員會選舉新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)等原因，部分小區(qū)進(jìn)入了新舊物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于交接程序、物業(yè)欠費(fèi)等問題使物業(yè)交接發(fā)生了不少糾紛，部分物業(yè)項(xiàng)目交接過程中甚至出現(xiàn)了交接不暢導(dǎo)致電梯停運(yùn)的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響居民出行。新舊物業(yè)交接過程中電梯安全問題，日漸成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。如何更好地解決物業(yè)項(xiàng)目交接問題，不僅關(guān)系到電梯安全，還涉及到小區(qū)居民的日常生活等問題。本文從物業(yè)項(xiàng)目電梯交接存在的突出問題出發(fā)，提出了一些思考和建議。

    一、物業(yè)項(xiàng)目交接存在的電梯安全問題。近年來，隨著物業(yè)交接糾紛的不斷增多，部分物業(yè)項(xiàng)目交接過程中出現(xiàn)了交接不暢導(dǎo)致電梯在交接期間停運(yùn)的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響居民出行。目前物業(yè)項(xiàng)目交接存在的電梯安全問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

    （1）部分業(yè)主大會工作人員和業(yè)主委員會委員未切實(shí)履行職責(zé)，管理缺乏專業(yè)性。業(yè)主大會是物業(yè)管理權(quán)力和管理責(zé)任主體，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)等職責(zé)。但部分業(yè)主大會工作

    人員和業(yè)主委員會委員違反管理規(guī)定、業(yè)主大會議事規(guī)則，為了個(gè)人利益，強(qiáng)行趕走老物業(yè)、阻撓新物業(yè)入駐小區(qū)，自行進(jìn)行物業(yè)管理，由于業(yè)主委員會委員大部分為兼職人員，電梯安全管理工作缺乏專業(yè)性；或者是在物業(yè)交接過程中未嚴(yán)格按照要求進(jìn)行交接查驗(yàn)、對交接過程進(jìn)行監(jiān)督，甚至不移交其保管的檔案資料及印章。

    （2）電梯安全技術(shù)檔案移交難。各地的物業(yè)管理辦法中都有相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行交接，并移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄等。但是有些老物業(yè)公司由于利益關(guān)系不按規(guī)定向新物業(yè)公司移交相關(guān)資料，或者建設(shè)單位根本就沒有把相關(guān)資料移交給老物業(yè)公司。如果沒有電梯出廠的隨機(jī)資料、安裝驗(yàn)收，大修改造等重要的原始資料，新物業(yè)公司無法向檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)申請電梯定期檢驗(yàn)，無法在小區(qū)內(nèi)順利開展電梯使用管理工作。

    （3）交接各方不重視電梯交接，安全意識淡薄。物業(yè)項(xiàng)目電梯交接，涉及到新老物業(yè)公司、電梯維保公司，電梯交接作為物業(yè)項(xiàng)目交接的重要組成部分，卻由于交接各方的不重視，影響正常運(yùn)行。一方面，部分物業(yè)公司、維保公司未按要求移交電梯安全技術(shù)檔案，甚至短接電梯電氣控

    制回路、拆走主板，嚴(yán)重?fù)p壞電梯設(shè)備，影響電梯安全運(yùn)行，侵犯了業(yè)主的權(quán)益。另一方面，新物業(yè)公司、電梯維保公司未認(rèn)真對技術(shù)檔案、電梯運(yùn)行狀況、安全回路、安全保護(hù)開關(guān)等情況進(jìn)行確認(rèn)，未對電梯整體安全狀況進(jìn)行交接查驗(yàn)，就在交接單上簽字驗(yàn)收。待接手電梯使用管理后，才發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行故障頻發(fā)，只能停梯進(jìn)行全面檢修，嚴(yán)重影響居民出行。

    二、案例介紹。

    某新物業(yè)公司入駐小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)僅一天，居民就反映電梯故障頻發(fā)，電梯維保公司對電梯進(jìn)行全面排查后發(fā)現(xiàn)故障原因是控制柜內(nèi)存在安全回路被短接的情況。新舊物業(yè)公司未嚴(yán)格按照交接規(guī)定對電梯設(shè)備進(jìn)行交接查驗(yàn)，雙方均否認(rèn)安全回路被短接的情況跟自己有關(guān)。由于無法確定是舊物業(yè)服務(wù)時(shí)期的遺留問題，還是最近產(chǎn)生的新問題，新老物業(yè)公司均表示不承擔(dān)使用、維修責(zé)任。新物業(yè)公司為避免出現(xiàn)電梯安全事故，更是將小區(qū)內(nèi)電梯全部停運(yùn)，居民只得爬樓梯出行。為保障居民安全出行，在屬地街道辦事處、房屋行政主管、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門的多次協(xié)調(diào)下，新老物業(yè)一起對電梯進(jìn)行了修理，經(jīng)過檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)確認(rèn)符合安全技術(shù)規(guī)范的要求后，將電梯恢復(fù)正常運(yùn)行，結(jié)束了這場由于“走過場”交接電梯引發(fā)的事件。

    三、對物業(yè)交接電梯安全問題的

    建議。物業(yè)交接電梯安全問題，體現(xiàn)了社會管理水平，更是民生所向。規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目電梯交接，既關(guān)系到電梯安全，又關(guān)系到人民群眾切身利益。因此，各職能部門有責(zé)任處理好物業(yè)交接問題，維護(hù)好各產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，進(jìn)而減少和防止由此產(chǎn)生的糾紛、事故、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。

    （1）建立物業(yè)項(xiàng)目交接長效監(jiān)管機(jī)制。各行業(yè)主管部門應(yīng)加大對物業(yè)項(xiàng)目交接的指導(dǎo)力度，進(jìn)一步明確電梯交接的程序及要求。切實(shí)形成工作合力，暢通信息互通機(jī)制，建立黑名單制度，探索建立長效監(jiān)管機(jī)制。

    （2）加強(qiáng)監(jiān)督執(zhí)法，震懾各類違法行為。各職能部門應(yīng)加大聯(lián)合執(zhí)法力度，對于物業(yè)項(xiàng)目交接過程中出現(xiàn)的未按規(guī)定交接、強(qiáng)行接管、違規(guī)使用電梯等問題，按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰，有力地震懾、打擊各類違法行為。

    （3）提高業(yè)主委員會成員的專業(yè)能力。一方面，業(yè)主委員會成員應(yīng)加強(qiáng)對政策法規(guī)的學(xué)習(xí)，聘請物業(yè)管理專家和法律顧問，明確新老物業(yè)的交接程序，確保物業(yè)交接、電梯交接安全。另一方面，多部門應(yīng)聯(lián)合開展培訓(xùn)，重視對業(yè)主委員會專業(yè)知識和能力的培訓(xùn)，提高隊(duì)伍成員業(yè)務(wù)素質(zhì)。