根據(jù)北京市質(zhì)監(jiān)局的數(shù)據(jù)，截至2015年底，該市共有電梯19.2萬臺(tái)，其中住宅電梯有9.4萬臺(tái)，北京市已經(jīng)成為世界上擁有電梯數(shù)量第二多的城市，僅次于上海。在這些住宅電梯中，有27.6%的使用年限在10年以上，而該市2015年全年接到的特種設(shè)備投訴中，電梯投訴占97.2%，高達(dá)4222起。

　　事實(shí)上，老舊電梯問題，在國內(nèi)許多城市都存在，上海市共有使用年限超過15年的電梯2萬余臺(tái)，而普通電梯的設(shè)計(jì)使用壽命，不過就是15年左右。

　　很多老舊小區(qū)，在同一棟樓房內(nèi)，不同房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)構(gòu)成復(fù)雜，往往涉及多個(gè)產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)單位，甚至一棟樓內(nèi)包括了商品房、按經(jīng)濟(jì)適用房管理的已購公房、直管公房等多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房產(chǎn)。而這些小區(qū)因?yàn)榻ㄔO(shè)年代較早，并無先期預(yù)交專項(xiàng)維修資金，也無業(yè)委會(huì)等組織，更無物業(yè)公司管理。

　　針對(duì)這些產(chǎn)權(quán)不清、資金不足、物業(yè)失管的“三無”老舊電梯，北京已經(jīng)啟動(dòng)了“三無”電梯政府救濟(jì)機(jī)制，或由財(cái)政出資評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、主管部門監(jiān)督責(zé)任單位落實(shí)整改資金；或協(xié)調(diào)住建等部門，簡化住宅專項(xiàng)維修資金使用程序；或交由各區(qū)縣政府進(jìn)行救濟(jì)。

　　對(duì)于老舊公房小區(qū)和保障性住房小區(qū)，政府出資無可厚非，但部分老舊商品房小區(qū)已經(jīng)面臨或即將面臨的電梯老舊問題，卻并非“政府兜底”那么簡單。自1998年房改大幕啟動(dòng)后，商品房小區(qū)如雨后春筍般建立。房改后的第一批商品房小區(qū)，已經(jīng)跨過15年大關(guān)，步入“老舊小區(qū)”行列，并且這樣的小區(qū)將越來越多。與此同時(shí)，部分老舊公房小區(qū)和保障房小區(qū)，因業(yè)主將住房上市交易，許多房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已經(jīng)變成商品房。

　　公寓式樓房是我國城市居民的主要居住形式，這些小區(qū)面臨的問題不只是電梯老化，樓房本身和小區(qū)配建的其他公用設(shè)施，也隨著時(shí)間流逝而日漸老化，甚至到達(dá)服役期限。包括電梯在內(nèi)的小區(qū)設(shè)施老化，不可能全部由政府兜底，一來并無如此多的財(cái)政資金；二來包括電梯在內(nèi)，商品房小區(qū)的配建設(shè)施，本身就是業(yè)主“共有共用”。

　　按照現(xiàn)有規(guī)定，維修和更換商品房小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金。但在現(xiàn)實(shí)中，支取資金門檻過高，使得絕大部分專項(xiàng)維修資金處于沉睡中。另外，專項(xiàng)維修資金通常是在房屋第一次銷售時(shí)繳納，最近十年間，許多城市的房價(jià)多了一個(gè)“0”，維修成本也大幅增加，一些小區(qū)建成較早，其繳存的專項(xiàng)維修資金已難以支付當(dāng)下的維修更新支出。

　　其實(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主在購買住房時(shí)，其所擁有的權(quán)益不只局限于自己居住的那間屋子，也擁有公攤面積之內(nèi)的小區(qū)其他共用設(shè)施。根據(jù)《物權(quán)法》，“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。而對(duì)于共有部分，業(yè)主“享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。

　　舉個(gè)例子，電梯作為建筑的共有部分，其并非是“只出不進(jìn)”，維護(hù)電梯需要支出成本，但電梯也可以為業(yè)主帶來收入，比如電梯內(nèi)的廣告。小區(qū)亦然，小區(qū)內(nèi)的廣告牌，小區(qū)廣場出租辦活動(dòng)，小區(qū)共用道路上的停車費(fèi)……這些附屬設(shè)施的收入，本該屬于業(yè)主所有，而這些附屬設(shè)施產(chǎn)生的收入，自然可以用于維護(hù)小區(qū)設(shè)施，形成良性循環(huán)。

　　要知道，《物權(quán)法》中并沒有過多限制維修資金的來源，只是規(guī)定維修資金屬于業(yè)主所有，其“籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布”。而拓寬維修資金來源渠道，需要切實(shí)完善業(yè)委會(huì)運(yùn)營機(jī)制，特別是未組建業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)，通過小區(qū)自我管理，最終解決問題。