電梯樓價格漲幅要比樓梯樓高

     廣州二手房市場成交活躍，其中改善型買家較為普遍，也因此帶來電梯樓的量價齊升，部分區(qū)域的電梯樓價格漲幅是樓梯樓的3~4倍。在老城區(qū)出現(xiàn)年齡在50歲以上的業(yè)主換房忙的現(xiàn)象。市場人士認(rèn)為，目前樓市政策支持改善型買房，高齡業(yè)主換房更利于提高生活質(zhì)量，而且電梯樓升值空間也相對更大，建議有需求的業(yè)主可考慮現(xiàn)階段進(jìn)行換房計劃。

　　4月上旬，廣州二手房市場成交活躍，中心城區(qū)樓齡較新的電梯房最受買家的關(guān)注和追捧。搜房網(wǎng)廣州二手房電商商圈經(jīng)理甄欣介紹，對比去年年底，員村板塊電梯房均價的漲幅在5%~15%之間，最受買家關(guān)注的小區(qū)如東方新世界等漲幅甚至可以達(dá)到20%。相比之下，樓梯房的價格則比較平穩(wěn)，漲幅在5%左右。

　　房改房業(yè)主

　　樓梯樓換電梯樓

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪從市場發(fā)現(xiàn)，改善型買房中有相當(dāng)一部分是房改房業(yè)主換房：“例如在越秀區(qū)、荔灣區(qū)一些樓齡較舊的樓梯樓業(yè)主，大多為年輕時單位所分的房改房，目前正是考慮換房的時候?！彼嬖V記者，大部分業(yè)主目前年齡在50~70歲。

　　中原地產(chǎn)中山八路分行高級營業(yè)經(jīng)理歐陽彩雁表示，中山八路一帶樓齡較長的樓梯樓較多，這些樓多屬于煙廠、針織廠、銅材廠、電網(wǎng)公司的職工宿舍，但目前業(yè)主年齡已高，對于7、8、9樓業(yè)主來說，沒有電梯，上樓很不方便，因此目前大概有一半以上的業(yè)主考慮在周邊或者近郊換電梯樓。

　　據(jù)了解，在赤崗一帶房改房業(yè)主置換的比例大概在七成左右，業(yè)主多為珠江啤酒廠、卷煙廠、航道局的職工，購買這些房改房的客戶多來自于一些資金實力相對有限的新廣州人。

　　賣房改房

　　為支持下一代買房

　　中原地產(chǎn)大沙頭三馬路分行營業(yè)經(jīng)理葉景生認(rèn)為，45歲以上的業(yè)主，一般為一些國企或事業(yè)單位的員工，家中一般有1套或兩套房物業(yè)，買房動機主要有以下這幾方面：一，將較舊的樓梯樓一賣一買，置換成附近較新的電梯樓，在東湖片區(qū)占比大概在四五成；二，將樓梯樓放賣，在近郊買更為便宜，但面積更大、環(huán)境更好的電梯房，大概占比在兩成左右；三，三四成業(yè)主放賣是將物業(yè)出售，換為現(xiàn)金支持兒女買房等等。

　　房改房換房Tips：

　　據(jù)了解，目前廣州的房改房一般是上世紀(jì)八九十年代的房子，2003年是最后一批，需要再繳納1%的土地補償金后才能在市場上像商品房一樣交易。因此未換成商品房的房改房面積都為套內(nèi)面積，需要換算成建筑面積進(jìn)行交易，套內(nèi)面積上需要增加10.8%的面積，以免業(yè)主以套內(nèi)面積低總價放賣。

　　據(jù)中原地產(chǎn)大沙頭三馬路分行營業(yè)經(jīng)理葉景生提醒，交易時，即使房產(chǎn)證上只有業(yè)主夫妻雙方一人的名字，但也需要夫妻雙方一起到房管局辦理手續(xù)，若夫妻一方已經(jīng)離世，另一方需要先到公證處辦理繼承公證，并更新房產(chǎn)證后，再進(jìn)行交易。另外，房改房初次交易時，還要提供向單位繳納繳款明細(xì)表，以證明從單位買該房，如果丟失，需要到房管局繳納60元費用，進(jìn)行調(diào)檔。

　　甄欣介紹，房改房的交易和商品房還是有些許不同，主要體現(xiàn)在稅費上：“如果不是唯一住房，業(yè)主需要交納相當(dāng)于成交價1%的個人所得稅（唯一住房則免交）?！贝送猓扛姆拷灰着c商品房最大的不同便是需要補足土地出讓金和公攤費用。土地出讓金按照該物業(yè)評估價的1%征收，而公攤費用的計算則分為樓梯房和電梯房兩種情況。

　　樓梯房按照“公攤面積的市場價×10%”的公式計算，電梯房則是“公攤面積的市場價×20%”。之所以需要補足公攤費用，主要是和房改房自身特點有關(guān)，作為國家對普通職工的福利，房改房在當(dāng)年出售的過程中是只計算實際使用面積的，因此在進(jìn)入市場二次出售時需要補足公攤費。

　　據(jù)了解，在實際的二手房交易案例中，業(yè)主往往不了解房改房需要額外繳稅，到最后快要成交時才得知自己需要額外繳納土地出讓金和公攤費用，在樓市旺季，買家購房意愿強烈，一般不會介意替業(yè)主墊付這部分費用，但是在樓市淡季，則經(jīng)常出現(xiàn)雙方都不愿意承擔(dān)費用，導(dǎo)致交易失敗的情況。因此，甄欣建議，房改房業(yè)主在交易前期，最好和買家、中介充分溝通，雙方就各自需要承擔(dān)的稅費達(dá)成一致，才能免去后期各種突發(fā)狀況的影響。

　　建議

　　衡量家庭綜合能力再換房

　　根據(jù)中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)分析，在成交的業(yè)主中45歲以上的業(yè)主賣房占比為40.34%，其中荔灣、越秀、海珠45歲以上業(yè)主在所在區(qū)域成交占比超過了50%，也是所有區(qū)域中占比最高的，尤其是在廣州荔灣的康王路板塊，越秀的東湖板塊，海珠的海珠西、赤崗等板塊成交業(yè)主在45歲以上的占比相對比較大。這些片區(qū)的業(yè)主，大多為年輕時單位所分的房改房，大部分業(yè)主目前年齡也都較高。

　　熊小洪表示，從2016年一季度成交客戶年齡分析，45歲以上的業(yè)主成交占比為12.19%。從45歲以上人群買賣占比有一定的落差，說明以下幾點現(xiàn)象：一，部分年齡在45歲以上的業(yè)主，為了方便生活需求，有換電梯房的需求；二，將賣房所得資金來支持“80后90后”子女買房，而以子女名義買房，因此2016年一季度“80后90后”買房占比在60%；三，還有一部分業(yè)主賣房后在海外置業(yè)，或進(jìn)行其他投資。

　　她認(rèn)為，目前樓市政策支持改善型買房，從業(yè)主年齡層面來考慮，換較新的電梯樓更方便生活，而對于物業(yè)升值來說，新的電梯樓升值空間也相對更大，建議有需求的買家可以考慮在近期入市換房，但還是要衡量家庭的綜合能力再考慮置換的物業(yè)類型和總價。

　　房改房買賣

　　成交計算舉例

　　業(yè)主張先生要出售其一套樓梯“房改房”，建筑面積120平方米，實際使用面積100平方米，每平方米售價2萬元，則公攤費用為“（120-100）×2萬元×10%=4萬元”。如果張先生的“房改房”是電梯房，則公攤費用上升為8萬元。