4月17日下午，成都商報記者來到位于三圣鄉(xiāng)的錦江城市花園3期，遠遠望去明顯樓窗密集。大約下午5點，小區(qū)主干道上人來人往，加上一樓有不少社區(qū)商業(yè)，讓人頓生在小區(qū)外街道的錯覺。

因為住戶密集，小區(qū)的梯戶比設(shè)置也較夸張。記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個3期的7棟房屋普遍采用兩梯11戶設(shè)置，基本為通道式布局，類似過去的“筒子樓”。因為都是34層的高樓，整個小區(qū)電梯等待時間相當(dāng)漫長。記者分別在4棟和7棟做了兩次測試，平均等一個電梯的時間為8分鐘。“上下班高峰更夸張，我有一天早上等了20來分鐘?！痹?棟1單元的電梯里，一位和記者閑聊的業(yè)主說。還有業(yè)主介紹，由于等待時間太長，10樓以下業(yè)主走樓梯上下的非常多。

為何如此擁擠？透明房產(chǎn)網(wǎng)上的資料顯示，錦江城市花園3期占地約151畝，但總戶數(shù)高達3800戶，容積率高達5.5。因為主打中小戶型，錦江城市花園普遍為50～85平米的套二、套三。兩梯11戶，每棟34層樓，就是374戶，基本以一家兩口和一家三口為居住主力人群，按平均每戶2.5個人計算，一棟樓將近1000人，每天卻指望著兩部電梯上下樓！

實測地點2 瑞升望江橡樹林

新時代的“筒子樓” 4梯18戶

稍微年長一點兒的人，可能對“筒子樓”記憶猶新。作為頗具中國特色的一種住房樣式，“筒子樓”是上世紀七八十年代中國住房分配制度緊張的產(chǎn)物，長長的走廊，面積狹小，甚至部分衛(wèi)生間和廁所都公用。

但可能你想不到，數(shù)十年后成都的商品房居然還有類似“筒子樓”的房源。這種“超級戶型”就出現(xiàn)在東二環(huán)瑞升望江橡樹林一期7棟，梯戶配比4梯18戶。

這種房子到底長什么樣？記者在現(xiàn)場看到，該房屋每層全部設(shè)計為通道走廊式，通道兩邊都設(shè)計有房屋。4部電梯在樓中間位置。樓高34層，除去兩層商業(yè)，約有576戶。按照其套一、套二的主流戶型配置，即使按每戶2人計算，每天也是1100余人共用4部電梯。據(jù)住在該棟的業(yè)主介紹，電梯等待時間普遍在5分鐘左右，高峰時間需等待10余分鐘。

帶記者進入小區(qū)的二手房中介表示：“小區(qū)的確比較密，特別是天氣好的下午，小區(qū)中庭常常人滿為患，推嬰兒車的、遛狗的，各類業(yè)主活動相互交織?！边@樣的生活同樣是高容積率所致。據(jù)鏈家的二手房信息，瑞升望江橡樹林一期占地約200畝，規(guī)劃戶數(shù)3518戶，容積率達5.78。

業(yè)主吐槽

一時貪便宜 買后真“酸爽”

錦江城市花園的業(yè)主張先生告訴成都商報記者，2008年4月，自己以4688元/平米的單價買下了二期一處72平米的房源。最初是想買卓錦城，但卓錦城價格要高些，就沒特別在意容積率。

“住進來才發(fā)現(xiàn)，特別是我買的二期3棟，正對小區(qū)大門，簡直是密密麻麻感覺整個樓都要壓下來了。”相比后來的兩梯11戶，“我們那兒才是里面最牛叉的一棟，兩梯13戶，上下班那個酸爽啊！”張先生苦笑說。有一次約女朋友去看電影，結(jié)果遇到晚上電梯使用高峰，足足等了25分鐘，等到了電影院，電影早已開場。

高人口居住密度帶來的還有車位供應(yīng)的捉襟見肘，即便是月租車位，都只能滿足約1/4人的需求，于是，每年就有抽簽，春夏秋冬各一批人有小區(qū)內(nèi)的月租車位，剩下的，就只能去周邊打游擊。

專家觀點

小區(qū)舒適度除了容積率 還要考慮戶型區(qū)間

買房時購房者都會聽樓盤售樓人員說到“容積率”的問題，但很多購房者都不知道容積率對自己的生活到底有多大的意義。那么不同房源的容積率到底有沒有固定標準？

中維國際工程設(shè)計有限公司高級工程師、董事長謝紹寧告訴成都商報記者：“容積率并沒有統(tǒng)一的國家強制標準，而是根據(jù)城市規(guī)劃在土地出讓時各自設(shè)定一個浮動區(qū)間?！备黝愖≌莘e率的舒適標準一般是參考經(jīng)驗值：

獨立別墅：0.2～0.5

聯(lián)排別墅：0.4～0.7

6層以下多層住宅：0.8～1.2

11層小高層住宅：1.5～2.0

18層高層住宅：1.8～2.5

19層以上住宅：2.4～4.5

謝紹寧介紹，容積率對應(yīng)的居住舒適度其實是個人口居住密度的問題?！百彿空哌x小區(qū)時除了考慮容積率，還要注意戶型面積區(qū)間?！蓖瑯邮?0萬平米的小區(qū)，如果每套100平米，則有1000套，每戶3人，小區(qū)人口達到3000人；如果每套200平米，則只有500套，按每戶4人算，只有2000人。同樣容積率，居住密度和舒適度大不一樣。

什么是容積率？

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。即小區(qū)的立體建筑面積除以平面用地面積。比如在面積100平米的地塊上建房，每層建筑面積100平米，建3層，總建筑面積300平米，容積率就是3.0。對開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；對住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。容積率越小，居住密度越小，相對舒服；容積率越大，則相反。

高容積率三大硬傷

人口密度大

高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，居住人口密度大，最終導(dǎo)致業(yè)主的生活舒適度下降，并對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心、電梯、消防通道等形成較大壓力。頻繁的使用會加劇這些設(shè)施的老化，購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高要求。

內(nèi)部規(guī)劃失衡

高容積率住宅對土地使用率的過分追求，使小區(qū)樓層會更高，而綠地相應(yīng)減少。樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。

安防問題嚴重

由于居住密度大，出入人員較多，對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。不僅要求加大監(jiān)控設(shè)備的密度，也需要更多的巡邏人員保證住戶的安全。

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