物業(yè)公司不按國家規(guī)定收費(fèi)，知法犯法，列舉物業(yè)四宗罪。

　　一宗罪：物業(yè)公司，3倍收取電梯費(fèi)用。

　　隨著人們對法律意識的逐漸增強(qiáng)，一些亂收費(fèi)現(xiàn)象也層出不窮，人們需要拿起法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)利。近日，家住哈爾濱市信恒現(xiàn)代城美園的業(yè)主潘先生反映，信恒物業(yè)違規(guī)收取電梯費(fèi)10余年，深深危害了業(yè)主的切身利益。其亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，正是利用業(yè)主法律知識不健全，政府管理不到位，電梯費(fèi)問題很容易被業(yè)主忽視，物業(yè)公司正是鉆了這個(gè)空子，肆無忌憚的侵犯業(yè)主利益。

　　當(dāng)今物管費(fèi)用只漲不跌，而電梯費(fèi)對于業(yè)主來說是一筆不小的開支，而對于物管公司來說則是一筆巨大的收入，更何況價(jià)值不菲的各種廣告收入。所有這些累加起來，對于業(yè)主來說，并不是一筆小錢。因此，物管公司這一依托于業(yè)主群體之上的機(jī)構(gòu)，屬于改革開放、實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)之后的新生事物，在一定的時(shí)期之內(nèi)，因?yàn)闃I(yè)主缺乏維權(quán)意識從而造成責(zé)、權(quán)、利不清晰的狀況難以避免，這情有可原。但是，絕不可以永遠(yuǎn)這樣下去。一筆糊涂賬拖得越久，解決的成本注定就會(huì)越大。

　　據(jù)業(yè)主潘先生介紹，自2005年至今，管轄小區(qū)物業(yè)的恒信物業(yè)管理有限公司以每戶基礎(chǔ)價(jià)每月30元、每增高一層加收3元的方式向業(yè)主收取電梯費(fèi)，而這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比哈爾濱物價(jià)部門規(guī)定的電梯費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格高出近三倍。

　　如圖可知，按國家現(xiàn)行規(guī)定為用戶數(shù)大于120戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，實(shí)際收費(fèi)應(yīng)為每戶基礎(chǔ)價(jià)每月10元、每增加一層加收3元的方式向業(yè)主收取電梯費(fèi)。

　　業(yè)主繳納電梯費(fèi)的收據(jù)顯示8樓業(yè)主需繳納540元電梯費(fèi)。

　　潘先生介紹，信恒現(xiàn)代城美園共A、B兩棟，每棟兩部電梯，每棟樓約459戶，按一部電梯計(jì)算可知，約為229.5戶使用一部電梯，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于國家120戶的標(biāo)準(zhǔn)。

　　圖中可以看到，信恒現(xiàn)代城美園的業(yè)主每戶多交了3倍的電梯費(fèi)。如果按A、B兩棟樓共918戶計(jì)算，05年至15年多收費(fèi)總金額為475萬元左右。物業(yè)巧立名目亂收費(fèi)，說到底是監(jiān)管部門的失職，缺少切實(shí)有效地監(jiān)督管理和百姓維權(quán)途徑，造成了物業(yè)可以說一不二、為所欲為的局面。

　　南崗區(qū)市場監(jiān)督管理局向恒信物業(yè)下達(dá)的責(zé)令退款通知書復(fù)印件。

　　物價(jià)部門：已下達(dá)退費(fèi)通知物業(yè)拒不執(zhí)行

　　此前，哈爾濱市南崗區(qū)市場監(jiān)督管理局曾在2015年7月23日向恒信物業(yè)下發(fā)《責(zé)令退款通知書》，經(jīng)調(diào)查，違規(guī)收取電梯費(fèi)的行為屬實(shí)，責(zé)令十日內(nèi)將多收款項(xiàng)1052945.00元人民幣退還給業(yè)主。而在15年7月23日的南崗區(qū)市場監(jiān)督管理局送達(dá)回證上確拒絕簽字，視法律法規(guī)于虛設(shè)。

　　恒信物業(yè)：自入戶以來就這么收取屬業(yè)主自愿

　　據(jù)哈爾濱恒信物業(yè)公司主管負(fù)責(zé)人姚女士介紹，自入戶以來每戶業(yè)主都是這么自愿交費(fèi)的，“這么收電梯費(fèi)已經(jīng)收了十年了，沒人有意見?！睂τ谖飪r(jià)部門給出的指導(dǎo)價(jià)格，姚女士表示“并不了解指導(dǎo)價(jià)格是多少"。作為物業(yè)管理人員，竟然對國家規(guī)定一無所知，是本該如此，還是故意推脫，相信業(yè)主心知肚明。

　　二宗罪：恒信物業(yè)違規(guī)搭建，知法犯法

　　而據(jù)也反映，恒信物業(yè)電梯亂收費(fèi)只是冰山一角，該小區(qū)還存在非法建筑，違規(guī)搭建。在A、B棟樓頂可以清晰看到正在施工的項(xiàng)目，面前是一排房屋，是藍(lán)頂白墻的房屋，都已經(jīng)施工完成“這些都是違建。而樓頂上的排水管道都已被拆除，夏季雨水較多，業(yè)主們都很擔(dān)心雨水從樓頂灌入大樓，會(huì)影響樓體堅(jiān)固程度，嚴(yán)重影響幾百戶業(yè)主的生活。業(yè)主表示，住在現(xiàn)在的房子里每天都提心吊膽。不能好好睡覺，嚴(yán)重影響睡眠質(zhì)量。

　　此為之前正常狀態(tài)下的樓頂

　　而雨水問題只是其一，由于施工中把樓頂排氣管道拆除，換上的新管道的原有位置也發(fā)生了改變，新裝的管道轉(zhuǎn)彎較多，業(yè)主房屋衛(wèi)生間和廚房的異味不能很好的排除，當(dāng)業(yè)主做飯使用抽油煙機(jī)時(shí)，煙不能很好的排出室外，使得滿屋子全是煙味。根本無法住人。

　　圖中可見排水管道與排氣管道都已經(jīng)被拆除

　　遠(yuǎn)處可見已經(jīng)完成施工房屋

　　建筑專家：樓頂違建危害嚴(yán)重

　　土建工程師葉延?xùn)|表示，違章建筑存在很大的安全隱患，更會(huì)引發(fā)公共危害。對于高層建筑來說，建筑安全尤為重要。

　　首先，對于樓體結(jié)構(gòu)來說，樓頂違建，在施工過程中會(huì)破壞樓頂結(jié)構(gòu)，破壞防水層和保溫層，導(dǎo)致漏雨、低溫等。如果在樓頂私接暖氣，尤其是地?zé)幔菀讓?dǎo)致整棟樓出現(xiàn)低溫現(xiàn)象。

　　如果樓頂大規(guī)模私建房子，嚴(yán)重者將導(dǎo)致樓房傾斜、坍塌等，因?yàn)橐粭潣欠繌囊?guī)劃到建設(shè)，都是按照科學(xué)數(shù)據(jù)進(jìn)行的。

　　此外，樓頂天臺(tái)屬于整棟樓全體業(yè)主共享，損害絕大部分業(yè)主的利益，也違反了開發(fā)商與業(yè)主的約定。違建還會(huì)破壞小區(qū)整體景觀，損害其他業(yè)主的利益。另外，頂層增建，沒有做防雷設(shè)施，會(huì)妨礙原有防雷設(shè)施發(fā)揮作用。從消防安全角度講，樓頂天臺(tái)在許多樓房中還是消防通道緊急逃生平臺(tái)的一部分，如果逃生通道被堵，一旦發(fā)生意外，后果不堪設(shè)想。物業(yè)公司此舉，完全沒有考慮到業(yè)主的人身安全。而政府更沒有盡到監(jiān)管義務(wù)。

　　遠(yuǎn)處看到的樓頂非常影響樓體美觀

　　三宗罪：物業(yè)公司出租出售公共設(shè)施

　　據(jù)業(yè)主介紹。被侵害的業(yè)主公共權(quán)益范圍多集中在三個(gè)領(lǐng)域：小區(qū)公共場地，包括公共綠地、公共道路、公共停車場、戶外運(yùn)動(dòng)場地等；

　　法律規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、占用共有道路或其他場地的停車位、其他公共場地、公共設(shè)施、物業(yè)用房等物業(yè)的所有權(quán)主體為全體業(yè)主。但小區(qū)內(nèi)“全體業(yè)主”，很難實(shí)際行使基于所有權(quán)而產(chǎn)生的占用、使用、收益等具體財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物業(yè)公司濫用權(quán)力，業(yè)主的意識不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)頻遭侵犯。

　　此外，物業(yè)公司作為小區(qū)公共秩序運(yùn)作的維護(hù)者，在缺乏有效外部監(jiān)督的情況下，容易越過正當(dāng)職責(zé)邊界之外，采取各種隱蔽的手段私自占用小區(qū)公共場地或設(shè)施，攫取不正當(dāng)利益。且業(yè)主在組織上具有天然的分散性，業(yè)委會(huì)在監(jiān)控能力上的局限性，導(dǎo)致很難形成對物業(yè)公司侵犯業(yè)主公共權(quán)益行為的有效監(jiān)督和預(yù)防。也有許多小區(qū)并未成立或并未及時(shí)成立業(yè)委會(huì)，在這種情況下，業(yè)主公共權(quán)益被侵害的概率和程度更為集中和嚴(yán)重。

　　四宗罪：小區(qū)電梯廣告費(fèi)屬于物業(yè)還是屬于業(yè)主所有？

　　近幾年來，我市小區(qū)高層住宅樓電梯間廣告投放不斷增多，一些小區(qū)的電梯等公共設(shè)施現(xiàn)在已成廣告商爭奪的領(lǐng)地。多數(shù)小區(qū)的電梯都掛上了廣告。這些廣告攤位的管理權(quán)應(yīng)該歸誰？廣告收益是物業(yè)公司還是小區(qū)業(yè)主？

　　根據(jù)小區(qū)環(huán)境的不同標(biāo)準(zhǔn)，每部電梯一年廣告費(fèi)用從3000元到10000元不等。而高檔小區(qū)價(jià)格更高。一般小區(qū)住戶在500戶左右的都有電梯20多部，大型小區(qū)的電梯數(shù)量更多，此外，還有一部分廣告是做在單元樓大廳的墻上，小區(qū)圍墻和大門口欄桿上，都是有廣告收益的。一年下來，其數(shù)目也是相當(dāng)可觀。

　　市物業(yè)管理協(xié)會(huì)： 收益應(yīng)屬于業(yè)主

　　按照 《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主對共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用等方面的規(guī)章制度由業(yè)主委員會(huì)制定。那么，是否發(fā)布廣告，發(fā)布廣告按什么價(jià)位收費(fèi)，應(yīng)該由業(yè)主委員會(huì)來決定。只要是業(yè)主們的真實(shí)意愿，業(yè)主委員會(huì)完全有權(quán)拒絕電梯廣告。

　　律師表示：物業(yè)公司不得擅自使用廣告收益資金

　　根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，居住小區(qū)的公共配套設(shè)施(如電梯、樓梯、公用通道等)的所有權(quán)人是全體業(yè)主，任何單位或個(gè)人要想經(jīng)營這些公共配套設(shè)施，必須取得其所有權(quán)人的同意。

　　小區(qū)的廣告收益歸全體業(yè)主所有，收益的用途應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)討論后決定（如用于電梯維護(hù)費(fèi)用、園區(qū)綠化），物業(yè)公司只能將資金用在業(yè)主大會(huì)允許的方面，而不得做它用。物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主大會(huì)同意的情況下，擅自使用廣告收益資金是違法的。

　　電梯是業(yè)主們共用的設(shè)施、設(shè)備，其所有權(quán)歸業(yè)主共有，其收益權(quán)應(yīng)該歸電梯的所有者所有。即使有些開發(fā)商在賣房時(shí)與單個(gè)購房者簽訂了“補(bǔ)充協(xié)議”，約定小區(qū)內(nèi)所有廣告收益都?xì)w開發(fā)商所有。但是物業(yè)的共用部分、共用設(shè)施并非購房者的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而是全體業(yè)主共同共有，購房者個(gè)人無權(quán)對共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行處分，其簽訂的涉及處分共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的“補(bǔ)充協(xié)議”對全體業(yè)主不具有約束力。因此，利用電梯做廣告產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。

　　業(yè)主委員會(huì)有權(quán)拒絕電梯廣告

　　物業(yè)公司是業(yè)主聘請的“管家”，電梯廣告的收入應(yīng)該用于共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)。物業(yè)公司應(yīng)將廣告合同在小區(qū)內(nèi)公示，并將全年廣告收益的具體數(shù)額與用途進(jìn)行公布，讓所有業(yè)主心中有數(shù)，明白這部分收入的去向?！叭绻飿I(yè)公司做不到這一點(diǎn)，業(yè)主可以向有關(guān)部門投訴或者通過法律途徑解決?！?/span>

　　而據(jù)小區(qū)業(yè)主介紹，小區(qū)也有業(yè)主委員會(huì)，但屬于物業(yè)部門與新村街道辦事處主任史女士暗箱操作選舉，小區(qū)1000多戶居民都沒有接到選舉的通知，而何時(shí)選舉、何時(shí)選舉完成、選舉出的委員會(huì)成員是誰，這些小區(qū)業(yè)主都不知情，屬于沒有告知小區(qū)業(yè)主的情況下擅自做主。而在法律上講，物業(yè)公司所選舉進(jìn)行的一系列操作，法律上也是不予承認(rèn)的。

　　本應(yīng)物業(yè)協(xié)助小區(qū)業(yè)主組建的業(yè)主委員會(huì)，也由物業(yè)內(nèi)部自行操作組建，業(yè)主委員會(huì)本是監(jiān)督物業(yè)的組織，而物業(yè)公司此舉顯然別有用心。很大程度上是欺騙業(yè)主的行為。

　　呼吁總結(jié)：勇于捍衛(wèi)自身權(quán)利

　　以上列舉了物業(yè)的四項(xiàng)違法違規(guī)現(xiàn)象，其行為的產(chǎn)生，多為業(yè)主對法律規(guī)定的意識淡薄，對法律法規(guī)大多不知情，而物業(yè)公司正是看到了這個(gè)漏洞，明修棧道，暗度陳倉，采取各種隱蔽的手段，攫取不正當(dāng)利益，加之政策監(jiān)管不完善而產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)。正因?yàn)槿绱?，業(yè)主更應(yīng)該捍衛(wèi)自己的主權(quán)，拿起法律武器，團(tuán)結(jié)一致，不要被物業(yè)公司牽著鼻子走。

　　此前，部分業(yè)主已經(jīng)組織維權(quán)，也已經(jīng)起訴到法院，而政府力度還是不夠，物業(yè)公司也是無法無天，拒絕配合，然而物業(yè)公司完全不尊重法律，是我們有目共睹的。到底是企業(yè)法人后臺(tái)強(qiáng)硬，還是官商相護(hù)我們不得而知，但是業(yè)主權(quán)益必須維護(hù)，在此也呼吁廣大業(yè)主積極配合，切身維護(hù)自身利益。所以更需要業(yè)主團(tuán)結(jié)起來，讓政府重視，盡快解決此事。還業(yè)主規(guī)范秩序的居住環(huán)境。