8月15日，記者從德州市房管局物業(yè)辦獲悉，德州市運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的時(shí)代花園小區(qū)物業(yè)已經(jīng)正式申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金15萬(wàn)元，用于一棟臨街居民樓電梯的更換。因德州市大多數(shù)高層小區(qū)電梯使用年限尚在5年以內(nèi)，還未達(dá)到使用年限，所以住宅專項(xiàng)資金用于此在德州市尚屬首例。

　　然而，按照國(guó)家規(guī)定，電梯使用年限在15-20年之間，以 此為 準(zhǔn)，2026年至2031年期間，將會(huì)是德州市電梯更換集中期。屆時(shí)，在住宅專項(xiàng)維修資金不足的情況下，高昂的電梯更換費(fèi)用或?qū)⒊蔀閱?wèn)題集中所在。

　　電梯老舊停用，每戶業(yè)主花5000元更換

　　2015年8月份時(shí)，德城區(qū)解放南大道醫(yī)藥大樓宿舍的3部電梯停運(yùn)，居民每天需要爬樓梯回家，尤其是十樓以上的住戶，實(shí)在苦不堪言，一時(shí)間引發(fā)諸多不滿。

　　為什么電梯壞了沒(méi)人修呢?記者調(diào)查了解到，該小區(qū)目前處于無(wú)物業(yè)管理狀態(tài)。居民高先生告訴記者，小區(qū)之前由物業(yè)公司管理，后被“業(yè)委會(huì)”成員趕走，并由其成立了新的物業(yè)公司，收取物業(yè)費(fèi)。但剛收取完物業(yè)費(fèi)不到半個(gè)月就集體辭職了，電梯停運(yùn)時(shí)小區(qū)正處于無(wú)人管理的狀態(tài)。

　　據(jù)由張貼在3號(hào)樓樓道門口的通知顯示：“經(jīng)檢測(cè)，三臺(tái)電梯已嚴(yán)重超期服役運(yùn)行，危險(xiǎn)性非常高，故修復(fù)已無(wú)價(jià)值。目前正在與電梯廠家聯(lián)系，待業(yè)主同意后，由業(yè)主籌款，更換新電梯?！?/p>

　　更換一部電梯需要多少錢?記者算了一筆賬，若一棟樓更換兩臺(tái)20萬(wàn)元的電梯，按一棟樓80戶計(jì)算的話，平均每戶5000元。

　　在收取這部分費(fèi)用時(shí)，遇到了很多問(wèn)題，比如二樓居民程女士表示自己并不愿出錢，因?yàn)樽约和耆梢圆怀俗娞?。在高樓層居住的祁先生認(rèn)為，電梯急需更換，但5000多元的價(jià)格有些偏高，對(duì)此他持觀望態(tài)度，看其他住戶怎么處理。

　　最終經(jīng)過(guò)多方協(xié)調(diào)，還是由居民集體每戶分?jǐn)偭?000余元費(fèi)用更換了所有電梯。

　　電梯日常維護(hù)費(fèi)用應(yīng)從物業(yè)費(fèi)而來(lái)

　　同樣是更換服役超期電梯，時(shí)代花園小區(qū)因有住宅專項(xiàng)維修資金，所以在只更換一臺(tái)、資金足夠的情況下，業(yè)主無(wú)需再支付費(fèi)用。醫(yī)藥大樓宿舍因過(guò)于老舊，居民多為公司職工，購(gòu)房之時(shí)并未設(shè)立專項(xiàng)維修資金，而電梯又是居民日常外出必需，所以不得不“自掏腰包”重新更換。

　　物業(yè)管理辦法中規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、消防設(shè)施、道路、下水管、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施設(shè)備及其使用的房屋、監(jiān)控系統(tǒng)等。

　　另外，居民交納物業(yè)費(fèi)后，可享受到的物業(yè)服務(wù)包括：綜合管理服務(wù)，房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，共用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維修、保養(yǎng)服務(wù)，協(xié)助公共秩序維護(hù)服務(wù)，保潔服務(wù)，綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

　　所以業(yè)主日常交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含了有電梯運(yùn)行維修保養(yǎng)的費(fèi)用，而老舊電梯更換則有權(quán)利申請(qǐng)動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金。

　　8月15日，記者從南源麗都物業(yè)辦公室了解到，目前該小區(qū)16棟高層住宅的56個(gè)單元電梯日常維護(hù)是由物業(yè)承擔(dān)負(fù)責(zé)，費(fèi)用則是從物業(yè)費(fèi)中出。

　　住宅專項(xiàng)維修資金不足以更換電梯

　　電梯日常維護(hù)費(fèi)用的問(wèn)題解決了，那么老舊電梯更換的高額費(fèi)用呢?盡管從國(guó)家相關(guān)規(guī)定中明文指出由住宅專項(xiàng)維修資金承擔(dān)，事實(shí)卻并不能如人所愿。

　　德州市房管局物業(yè)辦工作人員告訴記者，在電梯多年使用過(guò)程中，小區(qū)內(nèi)用到專項(xiàng)維修資金的地方很多，等到15年后電梯服役期滿，需要大范圍更換時(shí)，幾乎每個(gè)小區(qū)的專項(xiàng)資金都不足以支付這部分高額費(fèi)用。屆時(shí)，這一大額空缺如何來(lái)補(bǔ)必將成為一個(gè)很大的問(wèn)題。此時(shí)，一直備受業(yè)主關(guān)注的小區(qū)公共收益成了討論的重點(diǎn)。按照山東省物業(yè)管理辦法，電梯廣告屬于小區(qū)公共收益來(lái)源之一，隨著近幾年德州電梯廣告業(yè)的日益成熟和發(fā)展，這部分收入是否可以成立一個(gè)專項(xiàng)資金，用于住宅電梯更換費(fèi)用呢?

　　記者了解到，目前德州市場(chǎng)上有兩家大型電梯廣告?zhèn)髅焦?，幾乎占?jù)了德州的大部分市場(chǎng)份額。其中一家承包了德州56個(gè)多層小區(qū)的電梯廣告業(yè)務(wù)。其業(yè)務(wù)人員告訴記者，一般情況下，電梯轎廂內(nèi)一塊廣告牌每月價(jià)格為100元，若是整年承包價(jià)格在600元左右。

　　以德城區(qū)某小區(qū)為例，記者大體算了電梯轎廂內(nèi)的廣告收入。該小區(qū)共有22部電梯，150個(gè)媒體廣告位，目前有22個(gè)空余位置。按照包年的市場(chǎng)最低價(jià)計(jì)算，全年該小區(qū)電梯廣告收入為76800元。目前該小區(qū)建成三年，按照電梯15年使用年限計(jì)算，若這部分費(fèi)用累計(jì)下來(lái)，12年后可有98萬(wàn)元，按照每部電梯20萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，可更換5部電梯。盡管距離22部電梯的費(fèi)用尚有一定差距，但也可以起到一定作用。

　　電梯更換可否用電梯廣告收益?

　　對(duì)于解決電梯“養(yǎng)老費(fèi)用”出處的問(wèn)題，德州市房管局物業(yè)辦工作人員表示，關(guān)于十幾年后德州多層住宅電梯集中更換期費(fèi)用的問(wèn)題其實(shí)早就有所關(guān)注，但一直未能出臺(tái)相關(guān)管理辦法。若電梯廣告收益集中用于老舊電梯更換能夠形成一項(xiàng)規(guī)定，不失為一條途徑。

　　記者了解到，目前德州小區(qū)的廣告公共收益管理權(quán)可分為兩種情況，一種是歸物業(yè)管理，另一種是歸業(yè)委會(huì)管理。后者的分配較為透明，大部分用于小區(qū)日常的維護(hù)。

　　歸物業(yè)管理的小區(qū)給出的答案幾乎一致?！拔飿I(yè)是微利行業(yè)，小區(qū)公共收益部分已經(jīng)按照規(guī)定用于小區(qū)各項(xiàng)日常維護(hù)，道路、綠化、化糞池清理、房屋修整等。”德城區(qū)某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理介紹，“目前德州每個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取率都不能達(dá)到100%，物業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中已經(jīng)困難重重。”

　　對(duì)于此說(shuō)法，市房管局物業(yè)辦工作人員也給予了證實(shí)。但是小區(qū)電梯廣告收益部分用于何處是要求予以公示的，目前大部分小區(qū)無(wú)法做到。

　　“若是有關(guān)部門可以推動(dòng)電梯廣告收益用于服役期滿電梯更換成文，或許可以避免十余年后電梯更換潮來(lái)襲時(shí)的費(fèi)用問(wèn)題?！惫ぷ魅藛T說(shuō)。