今年7月,濟南市曾公布將試點百部老樓加裝電梯項目,并預(yù)計年底前完成竣工驗收。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,按照許多老舊小區(qū)過不去“民意關(guān)”的現(xiàn)狀來看,完成試點目標(biāo)有一定困難。社會學(xué)專家認為,之所以進展緩慢,主要原因在于靠民間運作,業(yè)主間遇到經(jīng)濟糾紛難以內(nèi)部解決,缺乏政府主導(dǎo)。
街道居委會：有一戶不同意，一般先暫不批準
老樓加裝電梯之所以難,首要難在征得大部分業(yè)主的同意。濟南市市中區(qū)某街道辦事處張主任稱,根據(jù)目前導(dǎo)則及其他文件,老舊小區(qū)加裝電梯屬于居民自發(fā)組織行為,并非政府行為?！爱?dāng)然,這個過程需要政府審批,要到規(guī)劃部門申請,還得拿到建設(shè)許可證。跟街道有關(guān)系的,就是在規(guī)劃部門同意后,可能要來街道辦進行相關(guān)的施工審批、監(jiān)管等。”
張主任說,通常,有加裝電梯意愿的樓棟會有熱心住戶主動成立“加裝電梯籌備小組”,根據(jù)導(dǎo)則規(guī)定的流程,制定加裝電梯方案,再家家戶戶去咨詢意見。后續(xù)的規(guī)劃部門申請、加裝電梯資金的籌集、尋找合適的電梯公司施工、后期的維保等問題,也大都由業(yè)主來辦理。
按照導(dǎo)則規(guī)定,“業(yè)主之間對增設(shè)電梯存有異議的,可由所在街道辦事處召開聯(lián)席會議予以協(xié)調(diào)并達成一致意見?！睆堉魅畏Q,高低樓層戶主之間意見不統(tǒng)一,“一個是低層戶主擔(dān)心電梯影響采光、通風(fēng),產(chǎn)生噪音；再一個就是出于經(jīng)濟因素,低層住戶不希望掏錢或者要求適當(dāng)補貼?！?/p>
“雖然達到2/3業(yè)主的同意就可以批準建設(shè),但實際情況是如果有一戶不同意,為了鄰里和諧,還是會壓一壓,先不批準開工建設(shè)?！睆堉魅伪硎?大家都是街坊鄰里,不希望產(chǎn)生太大的矛盾或者過激的行為,所以街道辦或者居委會一般都會爭取所有業(yè)主的同意。
社會學(xué)專家：沒有政府主導(dǎo)，實行難度很大
綜合近期老樓加裝電梯的實例,山東大學(xué)社會學(xué)專家王忠武認為,目前加裝電梯之所以進展緩慢,主要原因是靠民間運作,缺乏政府主導(dǎo)。
王忠武解釋說,此舉并非讓政府出錢,加裝電梯所需經(jīng)費還是由住戶協(xié)商解決?！罢鲗?dǎo)”主要是希望政府出面協(xié)調(diào)處理各方關(guān)系,并在政策層面上給予扶持。“加裝電梯涉及政府多個部門,以及眾多住戶之間的利益協(xié)調(diào)。大量事實說明,沒有政府主導(dǎo),缺乏權(quán)威機構(gòu)出面協(xié)調(diào),實行難度很大。”
據(jù)悉,為切實解決老樓加裝電梯一事,廣東韶關(guān)等市專門成立了既有住宅增設(shè)電梯工作領(lǐng)導(dǎo)小組,下設(shè)辦公室,負責(zé)相關(guān)的政策制定、組織會議、通報情況、咨詢指導(dǎo)等日常工作,辦公室設(shè)在市住建局。同時建立聯(lián)席會議制度,研究解決既有住宅加裝電梯工作遇到的困難和問題。
今年7月,濟南市房管局曾發(fā)布《關(guān)于組織開展既有住宅增設(shè)電梯試點工作的通知》,為了推進老樓裝電梯的試點工作,濟南將建立工作聯(lián)席會議,預(yù)計年底前試點項目完成竣工驗收。根據(jù)任務(wù)指標(biāo),歷下區(qū)、市中區(qū)將各完成至少30部；槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)各不少于20部。
但據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,按照現(xiàn)如今的工作進展來看,完成試點目標(biāo)有一定困難,而這其中主要原因便是,鄰里關(guān)系難以協(xié)調(diào)?！皢栴}焦點在于舊樓里面業(yè)主的利益博弈, 清官難斷家務(wù)事 ,如果沒有權(quán)威部門出面協(xié)調(diào),這種問題通常是越談越僵?！?/p>
濟南市歷山路146號單元樓,住五樓的老人每天出門爬樓梯十分不便,盼著能早日裝上電梯。
法律專家：可嘗試制定補償辦法由第三方進行評估
“糾紛的關(guān)鍵,在于利益的重新分配。買房時,低樓層的房子比高樓層的貴；加裝電梯之后,高層房價比低層的貴。對于低層業(yè)主來說,他們買房的成本高,而現(xiàn)實的收益低,必定難以接受。”山東大學(xué)法律專家、北京大成律師事務(wù)所(濟南分部)律師李友震稱,高低層業(yè)主之間的類似經(jīng)濟糾紛屬于民事領(lǐng)域,按照我國憲法精神,應(yīng)盡量由利益相關(guān)方自行協(xié)商,政府可以規(guī)定協(xié)商規(guī)則,并進行必要的指導(dǎo),但不應(yīng)過深地參與其中。
為此,不少市民呼吁政府出面制定舊樓加裝電梯的補償參考標(biāo)準。對此,李友震認為,出發(fā)點雖好,但執(zhí)行難度或許太大。
李友震舉例稱,2012年,廣州市出臺了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》,對破解舊樓加裝電梯的困局起到了推動作用。然而令人始料未及的是,《試行辦法》推行后,因舊樓加裝電梯而起的鄰里糾紛、官司層出不窮。僅以高校教師為訴訟主體狀告市規(guī)劃局的官司就超過十起。
“法院大多數(shù)情況下會支持低層業(yè)主的訴求,在沒有達成賠償協(xié)議的情況下,舊樓維持原狀、不加裝電梯?！崩钣颜鸱Q,出于維護社會穩(wěn)定的考慮,沒有人利益受損總比有人得益、有人吃虧的情況好,所以不加裝電梯合情合理。
李友震建議,政府可嘗試制定補償辦法:規(guī)定由權(quán)威的第三方機構(gòu)對損失進行評估,補償?shù)姆秶薅ㄔ趲讟且韵?補償金額如何與房價進行掛鉤,高層業(yè)主如何分攤補償資金,等等。
“要解決這個問題,光靠法律不行,只靠政府也不行,除了多談幾次沒有別的辦法。鄰里關(guān)系鬧僵了,再住下去都沒有好心情。不如盡量友好協(xié)商,和平解決?！崩钣颜鸾ㄗh,公眾對于舊樓加裝電梯應(yīng)有理性認識,盡量達成共識。
