轉(zhuǎn)發(fā)：黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的指導(dǎo)意見

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各直屬單位：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)重要民生工程，多年來由于投入不足，管理缺失，一些樓房和小區(qū)不同程度存在設(shè)施不配套、環(huán)境臟亂差、安全隱患較多和無物業(yè)管理等問題，人居環(huán)境亟須改善。為切實(shí)提高單、散、危樓和老舊小區(qū)居民生活質(zhì)量，經(jīng)省政府同意，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就推進(jìn)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提出如下意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以黨的十九大、省第十二次黨代會(huì)和省委十二屆二次全會(huì)精神為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，緊緊圍繞改善人居環(huán)境，堅(jiān)持“共同締造”理念，調(diào)動(dòng)和激發(fā)居民群眾和相關(guān)單位積極性，采取財(cái)政補(bǔ)貼、企業(yè)參與、原產(chǎn)權(quán)單位分擔(dān)、業(yè)主適當(dāng)承擔(dān)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)駐等方式，與社區(qū)建設(shè)、社區(qū)管理緊密結(jié)合，扎實(shí)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，有效改善人居環(huán)境，切實(shí)提高生活品質(zhì)。

（二）工作目標(biāo)。從２０１８年起，利用５年時(shí)間，大幅度完成設(shè)區(qū)城市老舊小區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)基本使用功能得到完善、居住環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。

（三）改造范圍。建成使用２０年以上、配套設(shè)施不全、環(huán)境臟亂差的住宅小區(qū)和有維修使用價(jià)值的樓房。具體標(biāo)準(zhǔn)由市（地）、縣（市、區(qū)）政府根據(jù)各自實(shí)際確定。

二、改造原則

（一）政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作。市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）是老舊小區(qū)改造組織實(shí)施的責(zé)任主體，對(duì)改造工作負(fù)總責(zé)，按照市級(jí)統(tǒng)籌、縣級(jí)組織、街道辦事處實(shí)施的工作機(jī)制，明確和落實(shí)各方責(zé)任，既要量力而行，又要盡力而為。探索采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式改造老舊小區(qū)，兼顧政府、居民和企業(yè)等各方利益，管控好市場(chǎng)化運(yùn)作項(xiàng)目的收益分配。

（二）業(yè)主自愿、先易后難。老舊小區(qū)改造應(yīng)廣泛征求業(yè)主意見，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，改不改、怎么改由業(yè)主自主決策。對(duì)居民改造意愿強(qiáng)烈，已組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和納入改造規(guī)劃的老舊小區(qū)，應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先改造。

（三）因地制宜、陽光透明。要實(shí)事求是、科學(xué)評(píng)估，尊重小區(qū)自然條件，突出自身特點(diǎn)。要科學(xué)制定改造方案，該改造的要改造到位。對(duì)改造價(jià)值不高，短期內(nèi)不能整體拆除的舊樓房，原則上只做應(yīng)急性維修改造。改造內(nèi)容、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工組織等內(nèi)容要公開公示，實(shí)現(xiàn)全程陽光透明。

三、改造內(nèi)容

要注重房屋應(yīng)急性維修改造、完善配套設(shè)施和環(huán)境整治等內(nèi)容，有條件的可適當(dāng)增加改造內(nèi)容。

（一）健全環(huán)衛(wèi)消防設(shè)施。取消樓體垃圾道，按照標(biāo)準(zhǔn)配建垃圾收集點(diǎn)，設(shè)置密封式垃圾桶（箱）。清理亂搭亂建，清理樓宇間和樓道內(nèi)亂堆雜物。按照居住小區(qū)消防規(guī)范要求，完善消防配套設(shè)施。清理疏通消防通道，小區(qū)出行道路做到人車分流，確保救護(hù)和消防通道通暢。

（二）改善小區(qū)環(huán)境設(shè)施。對(duì)小區(qū)道路實(shí)施硬化、修復(fù)或重建。進(jìn)行院落綠化，適當(dāng)增加居民活動(dòng)空間。全面清理占用道路、綠地停車。補(bǔ)齊小區(qū)樓牌、門牌，增設(shè)小區(qū)文化宣傳欄。完善小區(qū)照明系統(tǒng)，補(bǔ)齊路燈、樓道燈。修繕雨水管、雨棚、散水等建筑構(gòu)配件。

（三）改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。改造梳理歸整小區(qū)內(nèi)地下地上和樓內(nèi)的給排水、強(qiáng)弱電、供暖、供氣管網(wǎng)、線纜。對(duì)雨水、污水管道以及化糞池進(jìn)行全面的疏通清淤，確保污水管線暢通。

（四）房屋維修改造。對(duì)樓頂屋面防水進(jìn)行維修，修繕樓宇公共部位窗戶，更新改造樓梯間地面和扶手。整修粉刷樓宇外墻、公共部位內(nèi)墻與頂棚。維修樓宇單元入口臺(tái)階、坡道。

（五）適老無障礙改造。重點(diǎn)對(duì)坡道、樓梯等公用交通節(jié)點(diǎn)進(jìn)行無障礙改造。在公共區(qū)域設(shè)置無障礙休息區(qū)和休息座椅，設(shè)置引導(dǎo)標(biāo)示和無障礙標(biāo)識(shí)。

（六）完善監(jiān)控防控措施。根據(jù)小區(qū)實(shí)際，可在小區(qū)主要出入口設(shè)置大門，增設(shè)小區(qū)門衛(wèi)值班室，安裝車輛道閘等出入管理系統(tǒng)。完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)，維修或安裝樓宇單元防盜門，增加居民安全感。

（七）危險(xiǎn)房屋整治改造。按照鑒定等級(jí)、危險(xiǎn)程度、影響范圍，及時(shí)消除險(xiǎn)情，提高既有房屋防險(xiǎn)抗災(zāi)能力。鑒定為Ｂ級(jí)或Ｃ級(jí)的危房，應(yīng)對(duì)處于危險(xiǎn)狀態(tài)的結(jié)構(gòu)構(gòu)件或承載力不能滿足正常使用要求的部分承重結(jié)構(gòu)，及時(shí)修繕或加固；鑒定為Ｄ級(jí)的危房，應(yīng)納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃，及時(shí)拆除重建或?qū)嵭胸泿呕仓谩?/p>

（八）可增選的改造內(nèi)容。有條件的城市可根據(jù)居民意愿，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，進(jìn)行既有建筑節(jié)能改造；建設(shè)物業(yè)管理用房、業(yè)主文化活動(dòng)中心、幼兒園、老年人日間照料用房；增加加裝電梯、建設(shè)地下停車場(chǎng)、海綿小區(qū)、養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、充電樁、“平改坡”等內(nèi)容。

四、改造方式

（一）政府主導(dǎo)。按照政府補(bǔ)貼、專營單位投入、業(yè)主適當(dāng)承擔(dān)的方式，籌集改造費(fèi)用，推進(jìn)改造工作。

（二）單位主導(dǎo)。對(duì)于大專院校、醫(yī)院和大型國有企業(yè)等單位自建的職工住房，落實(shí)產(chǎn)權(quán)單位的主體責(zé)任，采取原產(chǎn)權(quán)單位投資、職工投入等方式積極推進(jìn)改造工作。

（三）市場(chǎng)化運(yùn)作。對(duì)具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件的老舊小區(qū)改造，采取小區(qū)業(yè)主利益捆綁開發(fā)（包括賦予小區(qū)特許經(jīng)營權(quán)、建設(shè)停車位、加層改造）、商業(yè)捆綁開發(fā)（與城市其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目打捆）等政策激勵(lì)方式，積極引導(dǎo)有實(shí)力的企業(yè)參與投資改造，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)化運(yùn)作改造規(guī)模。

（四）聯(lián)合改造。探索政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過獲得特許經(jīng)營和政府物業(yè)補(bǔ)助等方式，逐步回收改造成本；探索物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)按照一定比例出資聯(lián)合改造，通過加裝電梯和建設(shè)停車場(chǎng)等設(shè)施設(shè)備的出售、租賃收益，逐步回收改造成本。

（五）自行改造。引導(dǎo)鼓勵(lì)業(yè)主充分發(fā)揮自治作用，組織召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同商定改造內(nèi)容、資金分?jǐn)偤徒M織實(shí)施。

五、扶持政策

（一）資金支持。市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）要統(tǒng)籌安排財(cái)政補(bǔ)助資金，用于老舊小區(qū)改造。鼓勵(lì)有條件的市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）對(duì)老舊多層樓房加裝電梯給予適當(dāng)補(bǔ)助；各地要盡快研究制定盤活老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金的辦法，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。具體辦法由市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）制定。

（二）政策支持。對(duì)符合規(guī)劃、土地、消防和安全等條件，實(shí)施市場(chǎng)化運(yùn)作改造的項(xiàng)目，各地規(guī)劃部門根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，依法予以行政許可；國土資源部門根據(jù)改造加層建筑面積，核算土地出讓面積，按照國土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格予以出讓；住建部門依法辦理施工許可；消防部門依法進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查和竣工驗(yàn)收。在原建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)加裝電梯的，按照不增加原有不動(dòng)產(chǎn)建筑面積辦理，不需辦理占用土地等相關(guān)手續(xù)，不再征收地價(jià)款，不需繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及其他相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，不需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，也不在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或不動(dòng)產(chǎn)登記簿上注記。在有利害關(guān)系的業(yè)主意見統(tǒng)一情況下，不考慮加裝電梯后住宅采光、日照間距問題。凡涉及規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地、施工、消防審批的，要簡(jiǎn)化工作流程、縮短審批時(shí)限，加快審批速度。

（三）經(jīng)營激勵(lì)。激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)改造和服務(wù)任務(wù)。

１.物業(yè)補(bǔ)助激勵(lì)。市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）可對(duì)接管老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以補(bǔ)助。對(duì)與政府聯(lián)合改造老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，適當(dāng)提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，放寬補(bǔ)助年限。具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)助年限由當(dāng)?shù)卣畵?jù)實(shí)核定。

２.規(guī)模經(jīng)營激勵(lì)。街道辦事處將轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的物業(yè)管理整體打包，依法依規(guī)確定１家骨干物業(yè)企業(yè)接管，使其通過規(guī)?；?jīng)營降低成本。

３.特許經(jīng)營激勵(lì)。將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣告發(fā)布、便民服務(wù)亭設(shè)置和經(jīng)營、停車收費(fèi)、快件存儲(chǔ)柜場(chǎng)地租賃收費(fèi)等，通過物業(yè)服務(wù)合同約定，一并賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

４.拓展經(jīng)營激勵(lì)。允許物業(yè)企業(yè)在法律法規(guī)范圍內(nèi)，圍繞物業(yè)服務(wù)，自主開展家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護(hù)、小飯桌等便民服務(wù)。

５.后續(xù)經(jīng)營激勵(lì)。對(duì)自愿接管老舊小區(qū)建筑面積５萬平方米以上、簽訂物業(yè)服務(wù)合同３年以上的骨干物業(yè)企業(yè)，期后參與物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)，評(píng)標(biāo)總分上浮１０％。

（四）社會(huì)資助。充分利用養(yǎng)老、文教、體育、殘疾等事業(yè)發(fā)展資金，積極支持老舊小區(qū)養(yǎng)老、托幼、公共活動(dòng)場(chǎng)所等社會(huì)公益項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營；號(hào)召當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)資助，支持老舊小區(qū)設(shè)施改造、物業(yè)管理和社會(huì)公益項(xiàng)目。

（五）單位分擔(dān)。供電、通信、廣電、供水、排水、燃?xì)?、熱力等單位要積極支持和配合老舊小區(qū)改造工作，按照改造方案要求，同步完成老舊小區(qū)電力（供電部門產(chǎn)權(quán)部分）、通信、有線電視、給排水、供氣、供暖等線路和設(shè)施的改造、遷移、纜線整治任務(wù)。市（地）、縣（市、區(qū)）政府（行署）要與上述單位協(xié)商確定相關(guān)改造費(fèi)用的分擔(dān)比例。

六、推進(jìn)措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)惠及民生的系統(tǒng)工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，各級(jí)政府要強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立由政府負(fù)責(zé)人牽頭的領(lǐng)導(dǎo)小組，落實(shí)相關(guān)部門責(zé)任，建立由政府總攬，街道辦事處組織實(shí)施，社區(qū)“兩委”全程參與和相關(guān)企業(yè)積極配合的工作格局，扎實(shí)推進(jìn)改造工作。

（二）開展調(diào)查摸底。２０１８年６月３０日前，各地要開展實(shí)地調(diào)查，摸清當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)數(shù)量、面積、戶數(shù)、人口、改造意愿和需要引進(jìn)物業(yè)管理等情況，逐一建立臺(tái)賬（詳見附件），于７月５日前將調(diào)查摸底情況報(bào)省住建廳。

（三）編制規(guī)劃和方案。各地要根據(jù)摸底情況，編制改造規(guī)劃和年度計(jì)劃，制定改造工作方案，明確任務(wù)分工、工作目標(biāo)和扶持政策，并于９月３０日前將編制的２０１８—２０２２年改造規(guī)劃和年度改造計(jì)劃報(bào)省住建廳。

（四）廣泛宣傳動(dòng)員。由街道辦事處牽頭，社區(qū)“兩委”配合，對(duì)列入改造規(guī)劃的老舊小區(qū)業(yè)主進(jìn)行動(dòng)員發(fā)動(dòng)，宣傳改造政策，引導(dǎo)業(yè)主支持參與老舊小區(qū)改造。

（五）實(shí)施試點(diǎn)引路。哈爾濱市、大慶市等城市，按照業(yè)主自愿、充分協(xié)商、依法合規(guī)、保障安全、政府扶持的原則，積極開展既有多層住宅加裝電梯試點(diǎn)工作，研究出臺(tái)既有多層住宅加裝電梯暫行辦法，明確加裝條件、申請(qǐng)主體、實(shí)施主體、工作程序、審批手續(xù)、扶持政策、資金籌措、運(yùn)行管理和部門職責(zé)等內(nèi)容，積極穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)工作。

（六）注重質(zhì)量安全。強(qiáng)化老舊小區(qū)改造和加裝電梯工程質(zhì)量安全監(jiān)管。各地住建主管部門要認(rèn)真履行工程質(zhì)量安全監(jiān)管職責(zé)，督促各方主體嚴(yán)格落實(shí)質(zhì)量安全責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)改造和加裝電梯工程的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量安全問題的要認(rèn)真整改，并依法予以處罰。各地質(zhì)監(jiān)主管部門要組織做好加裝電梯質(zhì)量安全情況監(jiān)督檢查工作。