長(zhǎng)期以來(lái)由于我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，各種議論不斷見(jiàn)諸媒體。有的說(shuō)這是我國(guó)人口眾多住房緊張，住房供不應(yīng)求；有的說(shuō)我國(guó)新婚住房剛需大，尤其是丈母娘經(jīng)濟(jì)催生男孩結(jié)婚必須要購(gòu)新房，造成了新房需求的大增。我國(guó)住房供需的情況到底怎樣？新近發(fā)布的國(guó)務(wù)院白皮書(shū)非常明確地回答了這個(gè)問(wèn)題。

我國(guó)的住房數(shù)據(jù)

國(guó)務(wù)院2016年12月1日發(fā)表白皮書(shū)指出，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積2015年底達(dá)到33平方米以上，農(nóng)村人均住房面積2015年達(dá)到37平方米以上。2015年我國(guó)人口13.75億和城鎮(zhèn)化率56.1%，我國(guó)城鎮(zhèn)人口為7.714億，農(nóng)村人口6.036億，可以推算出我國(guó)城鎮(zhèn)住房總面積已經(jīng)達(dá)到了254.56億平米，我國(guó)農(nóng)村住房面積達(dá)到了223.33億平米，全國(guó)住房總面積達(dá)到477.89億平米。平均人均34.76平米。若以平均每戶100平米計(jì)算全國(guó)共有住房4.78億套，平均每戶2.87人。

今后每年的城鎮(zhèn)住房需求是多少呢？根據(jù)十三五規(guī)劃，未來(lái)五年將有一億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，每年平均是2000萬(wàn)人轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的住宅竣工數(shù)據(jù)，2013年是7.8億平米，2014年是8.0億平米，2015年是7.4億平米，平均每年是7.7億平米，可以解決2333萬(wàn)人進(jìn)入城鎮(zhèn)的住房問(wèn)題，比實(shí)際需求多出了16.65%，可以進(jìn)一步改善城鎮(zhèn)人均住房面積的提高。實(shí)際上按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人均33平米已經(jīng)不算太低了，美國(guó)為67、德國(guó)為39.4、英國(guó)為35.4、法國(guó)為35.2、西班牙為25.8、韓國(guó)為19.8、日本為19.6，中國(guó)的33.76平米絕對(duì)不能算低，已經(jīng)處于中上游水平了。若按每年7.7億平米的竣工面積，則每年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積將提高0.3平米，五年將提高到人均35平米以上。將接近或超越歐洲的水平。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局另一則數(shù)據(jù)說(shuō)，我國(guó)在建住宅施工面積2015年底達(dá)到了51.16億平米，換句話說(shuō)，在未來(lái)五年，即便不投入一個(gè)平米的住宅開(kāi)工面積，每年平均也可以有10億多平米的住宅竣工。每年可以解決3030萬(wàn)人的城鎮(zhèn)住房（按城鎮(zhèn)住房33平米計(jì)），五年共可以解決1.52億人，屆時(shí)我國(guó)的城鎮(zhèn)人口可以達(dá)到9.234億，那樣的話我國(guó)到2020年的城鎮(zhèn)化率將是66%。將超過(guò)目前發(fā)展水平4個(gè)百分點(diǎn)。

住房多大為宜

住房對(duì)于常人來(lái)說(shuō)，不是條件非常優(yōu)越，非要達(dá)到數(shù)百平米以上。對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)還雇不起或不習(xí)慣用保姆。平時(shí)的住房清潔衛(wèi)生都要靠自己來(lái)做的情況下，我們認(rèn)為100平米左右的住房對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，是合適的。我國(guó)人均住房面積為34.76平米，城鎮(zhèn)人均住房也達(dá)到了33平米以上。三口之家就達(dá)到了100平米，既是大兩室一廳（廳的面積一般在30平米以上）和小的三室一廳，且煤衛(wèi)齊全，這已經(jīng)足夠滿足三口之家的住房需求。房子過(guò)大，無(wú)論是打掃衛(wèi)生、房屋維護(hù)，還是繳納物業(yè)費(fèi)，都不是輕松的事。這也是在我國(guó)130平米以上的住宅需求較少的原因。因此在我國(guó)今后建設(shè)的住房面積應(yīng)以戶均不超過(guò)100平米的已裝修的住宅為主，并把這些公寓住房所在的小區(qū)的物業(yè)管理、綠化環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、體育活動(dòng)等配套設(shè)施建設(shè)好，讓更多的小區(qū)成為宜居小區(qū)。再加上政府的500米內(nèi)有公交站點(diǎn)、公共綠地或公園，大城市15分鐘內(nèi)有地鐵車站等大配套服務(wù)，讓更多的城市成為宜居之城。中國(guó)的住房不能向美國(guó)看齊，美國(guó)地大人少，住房大多數(shù)為獨(dú)棟別墅。而我國(guó)254億平米的城鎮(zhèn)住房面積由于我國(guó)大部分為中高層住宅，若以平均10層為一棟，則254億平米的城鎮(zhèn)住宅總面積占地約為25.4億平米，只占到可耕地總面積22.25億畝（1.35萬(wàn)億平米）的0.18%；即使仍按實(shí)際的面積也不過(guò)只占到1.8%。而中國(guó)22.25億畝可耕地約占到中國(guó)國(guó)土總面積960萬(wàn)平方公里的14%。住房用地占比很少。

關(guān)于丈母娘住房需求

我們先來(lái)看一個(gè)現(xiàn)象，十年前同事或朋友10人圍成一桌吃飯，其中購(gòu)新房的大約是2人，占20%；現(xiàn)在同樣一桌人大概百分百都購(gòu)了新房或是不缺住房了，其中約有20%到30%的人是有兩套或三套以上住房了。再說(shuō)丈母娘購(gòu)新房讓兒子結(jié)婚，有人說(shuō)兒子結(jié)婚一定要購(gòu)置新房，這個(gè)說(shuō)法房產(chǎn)商忽悠占了很大因素。問(wèn)問(wèn)丈母娘，她本人結(jié)婚是不是購(gòu)的新房？回答肯定是否定的多。說(shuō)是時(shí)代變了，現(xiàn)在要求不同了。那再問(wèn)，兒子他們的下一代結(jié)婚的時(shí)候是不是也要購(gòu)新房？那時(shí)不要說(shuō)沒(méi)新房，就是兒子本身也不止一套房子了。現(xiàn)在兒子結(jié)婚，假設(shè)購(gòu)了一套婚房，男女雙方的父母還各有一套住房。等到雙方父母“百年”之后，兒子媳婦就最起碼有了三套住房。到時(shí)這樣的情況比比皆是，整個(gè)一代甚至幾代人都是這樣的情況，你的多余住房賣給誰(shuí)。

目前雖然國(guó)家放開(kāi)了獨(dú)生子女政策，但是愿意生兩胎的最多也不過(guò)30%，何況子女撫養(yǎng)費(fèi)、教育費(fèi)居高不下，讓那些年輕父母?jìng)兛嗖豢把?。這些年來(lái)我們國(guó)家的自然出生率在不斷的下降，盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)力強(qiáng)盛、百姓安居樂(lè)業(yè)，但是只能推遲自然死亡的時(shí)間，不能改變大勢(shì)。不久我們國(guó)家即會(huì)迎來(lái)死亡人數(shù)大于出生人數(shù)，也就是自然出生率為負(fù)值的時(shí)代。

我國(guó)的存量住房

我國(guó)的存量住房大致由以下幾方面構(gòu)成：一是每年的待銷售住宅，目前約有7億平米，主要是住建部統(tǒng)計(jì)口徑的存量住房。二是上面已經(jīng)提到的在建住宅，2015年底是51億平米，是未來(lái)的存量住房，尤其是目前已經(jīng)人均33平米以上住房情況下。三是進(jìn)入大城市打工的在自己家鄉(xiāng)的住房。進(jìn)城打工的農(nóng)民工也好，或是中小城鎮(zhèn)舉家來(lái)到大城市打工的也好，他們?cè)谧约旱募亦l(xiāng)應(yīng)該都有自己的住房。他們進(jìn)城打工造成了大城市住房的緊張，卻空置了家鄉(xiāng)的住房。這部分?jǐn)?shù)據(jù)比較難算，但是籠統(tǒng)的算作城鎮(zhèn)無(wú)房戶也是有缺陷的。四是投資投機(jī)客們手里的不是自住自用的，且又沒(méi)有出租的住房，這部分住房有多少呢？2014年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2014》稱，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，若這幾年不考慮這一空置率的變化，則空置房已達(dá)到1.07億套。此前也有國(guó)家電網(wǎng)根據(jù)連續(xù)6個(gè)月電表數(shù)為零的全國(guó)住戶達(dá)到6540萬(wàn)戶的數(shù)據(jù)，不考慮兩年來(lái)的變化，加上待售面積7.4億平米折合740萬(wàn)套住房，兩者相加也有7280萬(wàn)套。占到4.78億套總數(shù)的15.27%。所以我國(guó)目前住房控制率應(yīng)該在15%到20之間；另外我國(guó)住房的自有率也高達(dá)90%，這是世界任何國(guó)家都無(wú)法比擬的。

結(jié)論

我國(guó)目前住房城鎮(zhèn)人均33平米以上，農(nóng)村37平米以上，全國(guó)平均34.76平米；全國(guó)共有住房4.78億套，每戶平均2.78人，城鎮(zhèn)2.55億套，農(nóng)村2.23億套；在全球也是處于中上水平，我國(guó)已經(jīng)徹底解決了居者有其屋的問(wèn)題，而這是邁向小康社會(huì)的一個(gè)重要標(biāo)志。這篇文章只是從房地產(chǎn)的數(shù)量上作了一個(gè)比較全面的分析闡述，并沒(méi)有涉及目前全國(guó)居高不下的房?jī)r(jià)。但是如果認(rèn)真閱讀，全面理解其中的含義，不難判斷我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。各地的有識(shí)之士可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的住宅面積總數(shù)、竣工、開(kāi)工、在建面積和當(dāng)?shù)鼐用窨倲?shù)來(lái)判斷當(dāng)?shù)刈》抗┬枨闆r。