編者按：

既有住宅加裝電梯是這幾年來政府全力推進(jìn)的一項(xiàng)便民實(shí)事工程項(xiàng)目，得到了居民業(yè)主的大力擁護(hù)，也得到了各級(jí)政府的全力支持。上海市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)針對(duì)這一實(shí)事工程項(xiàng)目幾年來的實(shí)施過程涉及的方方面面進(jìn)行了綜合匯總，并加以了分析，尤其是對(duì)加裝電梯過程中碰到的諸如代建方資質(zhì)、電梯加裝后使用的維護(hù)保養(yǎng)等問題提出了一些意見和建議。以便讓相關(guān)各方及時(shí)引起注意，把這項(xiàng)利民實(shí)事工程真正做好。

上海是全球化的國(guó)際大都市，在改革開放前后上海建造了大量五層和六層的住宅，總量大概在20萬幢左右，約有360萬戶住戶，居住著大約一千萬人。上海也已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，60歲以上的老齡人口占比超過了20%，而在這五層六層的住宅里居住的老人占了相當(dāng)大的比例，若以相同的比例測(cè)算，居住在這些住宅里的老年人有將近兩百萬。

電梯作為現(xiàn)代建筑必須的垂直交通工具，已經(jīng)日益成為人們?nèi)粘３鲂械谋匾侄?，更是老年人的輔助代步設(shè)施。國(guó)外三層五層的建筑電梯已是司空見慣，國(guó)內(nèi)由于我們國(guó)家建設(shè)起步較晚，上世紀(jì)末本世紀(jì)初建造的五六層既有住宅絕大部分都沒有電梯。

上海是最先進(jìn)入老齡化社會(huì)的城市，實(shí)際上也是最早探索既有多層住宅加裝電梯的城市。本世紀(jì)初，上海市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)就組織多方專家到歐洲和日本考察多層住宅加裝電梯事項(xiàng)，早在2002年上海陸豐路就加裝了2臺(tái)上海三菱的電梯，盡管電梯是由廠家無償提供的，后來由于電梯的維護(hù)保養(yǎng)資金沒有落實(shí)，這2臺(tái)20年前就已加裝完成的電梯基本沒有投入使用（有關(guān)加裝電梯的維護(hù)保養(yǎng)問題后面還將專門敘述）。下面就既有多層住宅加裝電梯事項(xiàng)作如下敘述。

一、上海既有住宅加裝電梯的背景和環(huán)境

據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)截止到2021年底，上海共計(jì)加裝電梯不到2千臺(tái)，其中到2021年前歷年累計(jì)的加裝電梯量不到500臺(tái)，而2021年一年就加裝了1500臺(tái)，是歷年累計(jì)的三倍。由此可見上海加裝電梯真正開始駛?cè)肓丝燔嚨馈?span style=";padding: 0px;font-family: Calibri">2022年預(yù)計(jì)加裝電梯2000臺(tái)，又是歷年的總和，屆時(shí)上?？偟募友b電梯數(shù)量將達(dá)到4千臺(tái)。上海實(shí)際上自本世紀(jì)初的2002年就開始關(guān)注既有住宅加裝電梯，上海市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)先后派出考察團(tuán)去歐洲和日本考察舊樓加裝電梯，并在當(dāng)年在當(dāng)時(shí)上海的閘北區(qū)陸豐路進(jìn)行了兩臺(tái)加裝電梯的試點(diǎn)，后來由于居民沒有對(duì)加裝電梯的售后服務(wù)即加裝電梯的后期使用維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用沒有落實(shí)，一直沒有使用。此后上海市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)還不斷關(guān)注既有住宅加裝電梯工作，制定相關(guān)的加裝電梯標(biāo)準(zhǔn)，并組織相關(guān)企業(yè)、專家多次召開座談會(huì)，積極推進(jìn)上海的既有住宅加裝電梯工作。即便如此，上海與其他一些城市如廣州、杭州、南京、福州等相比還是有比較大的差距。同時(shí)與上海既有多層住宅總量20萬幢相比也是杯水車薪，不成比例。

二、上海既有住宅加裝電梯的政策

上海是出臺(tái)既有多層住宅加裝電梯政策最早的城市，早在2013年市規(guī)土局就發(fā)布了滬規(guī)土資建規(guī)（2013）887號(hào)文件《本市既有多層住宅加裝電梯工作規(guī)劃管理意見（試行）的通知，最新一版是由上海市住建委、市住房局等十個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意見》。還有上海現(xiàn)代集團(tuán)組織撰寫的加裝電梯的設(shè)計(jì)導(dǎo)則和上海市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)組織編寫的既有多層住宅加裝電梯標(biāo)準(zhǔn)。

整個(gè)指導(dǎo)意見分成六大部分一、總體要求、二、推進(jìn)機(jī)制、三、項(xiàng)目實(shí)施、四、扶持政策、五、保障措施、六、多措并舉，推動(dòng)加裝電梯的項(xiàng)目實(shí)施。在指導(dǎo)意見的一開始就闡述了加裝電梯堅(jiān)持“業(yè)主自愿、政府扶持，社區(qū)協(xié)商、兼顧各方，依法合規(guī)、保障安全”的基本原則。在總體要求中分別介紹了指導(dǎo)思想、基本原則和工作目標(biāo)。

在推進(jìn)機(jī)制中闡述了堅(jiān)持業(yè)主主體，明確了本樓業(yè)主是加裝電梯項(xiàng)目整個(gè)過程的主體責(zé)任人，負(fù)責(zé)申請(qǐng)、意愿征詢、資金籌措、協(xié)議簽訂、等工作。強(qiáng)調(diào)了推進(jìn)協(xié)商機(jī)制。在政府分級(jí)負(fù)責(zé)機(jī)制中明確是房管局負(fù)責(zé)加裝電梯的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，并由市財(cái)政、規(guī)劃資源、民政、建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管分別負(fù)責(zé)加裝電梯資金補(bǔ)貼、規(guī)劃管理、社區(qū)協(xié)商、質(zhì)量安全監(jiān)管、電梯安裝和使用監(jiān)管等方面的指導(dǎo)。市電力、燃?xì)?、水?wù)、通信等行業(yè)管理部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)相關(guān)配套管線單位，做好加裝電梯項(xiàng)目的電力擴(kuò)容、管線移位等相關(guān)配套服務(wù)工作。區(qū)政府負(fù)責(zé)本區(qū)加裝電梯的組織推進(jìn)工作，并建立由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，區(qū)相關(guān)部門和街道參加的協(xié)調(diào)推進(jìn)工作機(jī)制;區(qū)房屋、規(guī)劃資源、建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、民政等部門按照職責(zé)分工，做好加裝電梯項(xiàng)目審批、監(jiān)管及社區(qū)協(xié)商指導(dǎo)等工作。各街道鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)所在街鎮(zhèn)加裝電梯項(xiàng)目的組織實(shí)施和協(xié)調(diào)工作。

在項(xiàng)目實(shí)施中要求（1）開展前期評(píng)估。對(duì)居民提出加裝電梯意愿的小區(qū)，街道(鎮(zhèn))應(yīng)當(dāng)委托建筑設(shè)計(jì)等專業(yè)單位，對(duì)小區(qū)加裝電梯的規(guī)劃要求、建筑條件、消防安全、小區(qū)環(huán)境等進(jìn)行可行性評(píng)估，初步明確該小區(qū)加裝電梯整體設(shè)計(jì)要求。評(píng)估結(jié)果應(yīng)告知所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)告知居民委員會(huì)，并抄送區(qū)房管、規(guī)劃資源部門和相關(guān)配套管線單位。(2)業(yè)主達(dá)成共識(shí)。自2021年1月1日起，本市既有多層住宅加裝電梯的業(yè)主表決比例依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條的規(guī)定執(zhí)行，即申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)就加裝電梯的意向和具體方案等問題進(jìn)行充分協(xié)商，并征求所在樓幢全體業(yè)主意見，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！　〖友b電梯擬占用小區(qū)業(yè)主共有部分的，應(yīng)當(dāng)征求建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主意見，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(3)相關(guān)費(fèi)用落實(shí)。加裝電梯房屋幢業(yè)主對(duì)加裝電梯所需費(fèi)用、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、修理及更新改造費(fèi)用的籌措、分擔(dān)及委托電梯管理單位等應(yīng)達(dá)成一致意見，并簽訂相關(guān)協(xié)議。(4)編制設(shè)計(jì)方案。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)小區(qū)加裝電梯整體設(shè)計(jì)要求，編制加裝電梯項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)文件。電梯選型應(yīng)當(dāng)經(jīng)濟(jì)合理，同一小區(qū)的電梯設(shè)備型號(hào)、安防系統(tǒng)等優(yōu)先選擇型號(hào)一致和匹配的設(shè)備，為運(yùn)行管理和維保提供便利。(5)公告意愿征詢結(jié)果及公示方案。業(yè)主簽訂協(xié)議后，區(qū)房管部門指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和居(村)民委員會(huì)在小區(qū)范圍內(nèi)將業(yè)主意愿征詢結(jié)果進(jìn)行公告，規(guī)劃資源部門同時(shí)對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行公示。(6)辦理相關(guān)手續(xù)。公示結(jié)果無異議申請(qǐng)人按有關(guān)規(guī)定向區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管部門辦理項(xiàng)目規(guī)劃許可、安全性論證、開工信息報(bào)送或施工許可、電梯安裝及使用登記、竣工驗(yàn)收手續(xù)。各區(qū)都已建立加裝電梯辦事指南和一門式手里集中受理審批、統(tǒng)一申報(bào)材料、規(guī)范審批流程。城建檔案保管部門及相關(guān)單位要為加裝電梯調(diào)閱檔案資料提供便利服務(wù)。

扶持政策，(一)有關(guān)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定。在滿足消防安全、不影響通行前提下，建筑退道路紅線、退用地邊界距離與最小建筑間距均按照原建筑外墻計(jì)算。(二)政府資金補(bǔ)貼。前期可行性評(píng)估費(fèi)用納入街道(鎮(zhèn))的公共財(cái)政預(yù)算。房屋安全性專家論證費(fèi)用由公共財(cái)政承擔(dān)。政府按照加裝電梯施工金額的40%予以補(bǔ)貼(最高不超過28萬元/臺(tái))，市與區(qū)分擔(dān)比例各為50%。(三)可提取住房公積金。業(yè)主可以按順序申請(qǐng)?zhí)崛∈褂帽救思捌渑渑?、本人直系血親的住房公積金，用于加裝電梯中業(yè)主個(gè)人所需支付的建設(shè)資金。(四)配套工程的支持。相關(guān)配套單位在實(shí)施舊住房綜合改造、低壓電網(wǎng)改造、通信管線遷移、雨污混接改造等項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮加裝電梯的配套需要。電力、燃?xì)?、供排水、通信等相關(guān)單位要開通綠色通道，優(yōu)先安排加裝電梯的電力擴(kuò)容、管線遷移等配套項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，并按照營(yíng)商環(huán)境改革的要求，公布辦事流程，優(yōu)惠收取配套費(fèi)用，接受社會(huì)監(jiān)督。

保障措施，(一)加強(qiáng)質(zhì)量安全監(jiān)管。從事加裝電梯建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、電梯制造、安裝、修理、維保等單位，必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工應(yīng)當(dāng)按照房屋安全性論證及有關(guān)工程質(zhì)量安全的要求執(zhí)行。加裝電梯工程應(yīng)配置項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理工程師，做好項(xiàng)目施工管理。各區(qū)建設(shè)行政管理部門和特種設(shè)備監(jiān)管部門按各自職責(zé)分工，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的加裝電梯項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管和抽查，保障加裝電梯的工程質(zhì)量安全。相關(guān)部門應(yīng)積極運(yùn)用誠(chéng)信激勵(lì)和失信懲戒機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)單位和從業(yè)人員的監(jiān)督管理，及時(shí)曝光、嚴(yán)肅查處不按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)、不按圖施工、弄虛作假等行為。(二)落實(shí)參與各方責(zé)任。設(shè)計(jì)、施工、安裝單位應(yīng)落實(shí)質(zhì)量保修責(zé)任。電梯制造企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)電梯質(zhì)量跟蹤，配備電梯遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，落實(shí)“廠家終身負(fù)責(zé)制”，并適當(dāng)延長(zhǎng)電梯維保服務(wù)期限和質(zhì)量保證期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極支持和參與加裝電梯工作，配合業(yè)主和相關(guān)部門做好加裝電梯的資料提供、方案制定等工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主委托，對(duì)電梯交付使用后的日常運(yùn)行維護(hù)工作簽訂協(xié)議，明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)，管理服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用。(三)提升項(xiàng)目設(shè)計(jì)水平。街鎮(zhèn)應(yīng)引導(dǎo)業(yè)主并指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位按照可行性評(píng)估結(jié)果，細(xì)化加裝電梯設(shè)計(jì)方案，統(tǒng)籌做好建筑立面協(xié)調(diào)、管線配套遷移等，提升加裝電梯項(xiàng)目水平。(四)發(fā)揮專業(yè)社會(huì)服務(wù)組織作用。支持社會(huì)團(tuán)體、組織參與加裝電梯的政策咨詢、社區(qū)協(xié)商、居民意見協(xié)調(diào)等服務(wù)工作;鼓勵(lì)建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、電梯制造、安裝等專業(yè)單位，積極從事加裝電梯項(xiàng)目的代建、設(shè)計(jì)、工程總承包、電梯安裝維保等業(yè)務(wù)。

多措并舉推動(dòng)電梯加裝，(一)推動(dòng)批量改造。各區(qū)可結(jié)合舊住房綜合改造、“美麗家園”建設(shè)等項(xiàng)目，同步開展加裝電梯方案設(shè)計(jì)，征詢業(yè)主加裝意愿。在居民達(dá)成意愿共識(shí)、完成資金籌措及相關(guān)協(xié)議簽訂的基礎(chǔ)上，可委托舊住房綜合改造實(shí)施單位加裝電梯。(二)開展多方式探索。引導(dǎo)采用多種方式解決老年人上下樓問題。對(duì)于不具備加裝電梯條件的住宅可通過在樓道中設(shè)置簡(jiǎn)易折疊方便椅、完善樓梯扶手和無障礙設(shè)施、居民自建接力式代步設(shè)備等措施積極為老年人出行提供方便，也可通過社區(qū)購(gòu)買“爬樓機(jī)”提供租賃服務(wù)、房屋置換(交換)等措施來解決老年人上下樓問題。

該意見自2019年12月25日起施行,有效期至2024年6月30日止。（各相關(guān)部門可根據(jù)本意見，細(xì)化制定加裝電梯的實(shí)施細(xì)則。凡之前規(guī)定與本意見不一致的，按本意見規(guī)定執(zhí)行）。該知道意見還列出了附件1：加裝電梯手續(xù)辦理目錄和附錄2：辦理加裝電梯相關(guān)手續(xù)流程。

　　附件1：

　　附件2：辦理加裝電梯相關(guān)手續(xù)流程

　　1、意愿征詢結(jié)果公告。申請(qǐng)人在完成意愿征詢、資金籌措等工作后，區(qū)房管部門指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)在小區(qū)范圍內(nèi)將業(yè)主意愿征詢結(jié)果進(jìn)行公告。

　　2、規(guī)劃許可。收到加裝電梯建筑設(shè)計(jì)方案后，5個(gè)工作日內(nèi)在小區(qū)范圍公示建筑設(shè)計(jì)方案，公示期為10個(gè)工作日。通過公示后，申請(qǐng)人向規(guī)劃部門提交加裝電梯建筑設(shè)計(jì)方案等材料辦理規(guī)劃許可手續(xù)，簽訂告知承諾書，手續(xù)完備，當(dāng)場(chǎng)核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　3、房屋安全性論證。加裝電梯的施工圖設(shè)計(jì)文件應(yīng)當(dāng)通過相關(guān)部門委托組織的房屋安全性專家論證。材料符合論證要求的，論證組織單位7日內(nèi)組織專家論證，并在論證會(huì)后3日內(nèi)出具專家論證意見。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照專家論證意見，完善設(shè)計(jì)方案。

　　4、開工信息報(bào)送或施工許可。申請(qǐng)人向區(qū)建設(shè)行政管理部門上報(bào)加裝電梯項(xiàng)目基本情況、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位相關(guān)合同信息、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋安全性論證意見等材料。申請(qǐng)材料齊全、手續(xù)完備的項(xiàng)目，總投資額100萬元以上的，可采取告知承諾審批的方式當(dāng)場(chǎng)予以核發(fā)施工許可證，對(duì)于告知承諾審批的項(xiàng)目，建設(shè)行政管理部門在施工許可證上標(biāo)注“實(shí)行告知承諾方式審批”等區(qū)別于一般項(xiàng)目的有關(guān)內(nèi)容;總投資額100萬元以下的，辦理開工信息報(bào)送手續(xù)。

　　5、電梯安裝、使用登記。電梯安裝企業(yè)向區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管部門填報(bào)安裝施工企業(yè)資質(zhì)情況、加裝電梯項(xiàng)目的規(guī)劃許可、開工，電梯安裝等信息，接受檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)對(duì)電梯的安裝監(jiān)督檢驗(yàn)。

　　申請(qǐng)人委托電梯施工單位在不晚于電梯投入使用后的30日內(nèi)，向區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局填報(bào)使用登記表、含有電梯使用單位統(tǒng)一社會(huì)信用代碼的證明或個(gè)人身份證明、電梯設(shè)備產(chǎn)品合格證(含產(chǎn)品數(shù)據(jù)表)、特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)證明等，辦理電梯使用登記。

　　6、竣工驗(yàn)收備案。加裝電梯項(xiàng)目竣工后，申請(qǐng)人向區(qū)房管部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，區(qū)房管部門會(huì)同區(qū)建設(shè)、規(guī)劃資源等部門組織聯(lián)合驗(yàn)收。

三、上海既有住宅加裝電梯的費(fèi)用

上?，F(xiàn)在加裝電梯的費(fèi)用在75萬元到85萬元。整個(gè)費(fèi)用一般分為四個(gè)部分，一是電梯井道建設(shè)占到整個(gè)費(fèi)用的60%，約45萬元到51萬元；二是電梯設(shè)備及安裝占到整個(gè)費(fèi)用的20%，約15萬元到17萬元；三是管線搬遷占到整個(gè)費(fèi)用的15%，約11.25萬元到12.75萬元；四是政府的各類審批占到整個(gè)費(fèi)用的5%，約3.75萬元到4.25萬元。需要特別指出的是這些年來，加裝電梯的費(fèi)用從50萬元、60萬元，一直增加到了目前最高的85萬元，電梯設(shè)備及安裝費(fèi)用非但沒有增加，還略有下降，其中最主要費(fèi)用的增加是電梯井道建設(shè)即土建的費(fèi)用的增加。另一個(gè)需要指出的是75萬元到85萬元的加裝電梯費(fèi)用并沒有把每年電梯運(yùn)行的電費(fèi)和維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，上海最早加裝的陸豐路的2臺(tái)電梯正是由于沒有落實(shí)電梯運(yùn)行電費(fèi)和每年的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，盡管電梯是免費(fèi)加裝的，也始終到如今都沒有正常投入運(yùn)行。

四、上海既有住宅加裝電梯的流程

加裝電梯的流程可以分為前期樓棟所在居民業(yè)主的準(zhǔn)備工作和確定總承包商（代建方）后的具體加裝電梯事項(xiàng)。

1、前期樓棟居民業(yè)主準(zhǔn)備工作

l居民意愿征詢，推選本樓業(yè)主代表，負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。具體負(fù)責(zé)費(fèi)用分?jǐn)偙壤?、資金籌措、協(xié)調(diào)低層業(yè)主、征求、選擇電梯品牌和協(xié)調(diào)確定項(xiàng)目總承包商等。

l簽訂加裝意向書，需要本樓90%以上業(yè)主簽字同意（其他業(yè)主無明確反對(duì)意見）。

l需要小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意（本條現(xiàn)在好像不堅(jiān)持了）

l籌集加裝電梯費(fèi)用

l確定電梯品牌等事項(xiàng)，確定加裝電梯項(xiàng)目總承包商（代建方）。

2、項(xiàng)目流程

l樓棟居民意見征詢結(jié)果、選用電梯品牌、選擇加裝電梯總承包商、資金籌措等事項(xiàng)進(jìn)行公示。

l計(jì)劃立項(xiàng)（報(bào)區(qū)房管局，具體需要哪些資料要咨詢各區(qū)房管局）

l現(xiàn)場(chǎng)勘察：水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視網(wǎng)絡(luò)、污水管道、其他市政管線

l方案設(shè)計(jì)：分為一跑樓，電梯可以直接到樓層；二跑樓電梯停在每?jī)蓪又虚g，或加裝電梯等候廳連廊。

l安全評(píng)估：對(duì)所在房屋進(jìn)行安全性評(píng)估。

l結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：對(duì)一跑樓和二跑樓（電梯連廊）進(jìn)行適用性設(shè)計(jì)。

l規(guī)劃審批：報(bào)區(qū)規(guī)劃局，具體需要哪些資料要咨詢各區(qū)規(guī)劃局。

l房屋安全性論證：市房屋修繕工程質(zhì)監(jiān)中心。

l施工許可：報(bào)區(qū)建交委，具體需要哪些資料，要咨詢各區(qū)建交委。

l開工建設(shè)：由總承包商負(fù)責(zé)實(shí)施。

l土建施工，須有土建施工資質(zhì)的單位進(jìn)行。

l管線搬遷，應(yīng)有專門的負(fù)責(zé)單位進(jìn)行。

l結(jié)構(gòu)施工：應(yīng)土建施工資質(zhì)或電梯安裝資質(zhì)的單位進(jìn)行。

l外墻施工，應(yīng)有土建施工的單位負(fù)責(zé)。

l電梯設(shè)備提供，應(yīng)有電梯資質(zhì)的單位提供。

l電梯安裝，應(yīng)由電梯安裝資質(zhì)的單位負(fù)責(zé)進(jìn)行。

l竣工驗(yàn)收（土建報(bào)區(qū)建交委、電梯報(bào)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局或特檢院）。

l申請(qǐng)政府補(bǔ)貼，向各區(qū)財(cái)政局，所需資料需咨詢各區(qū)財(cái)政局。

l售后服務(wù)（購(gòu)買電梯保險(xiǎn)、電梯維護(hù)保養(yǎng)等），電梯維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該由負(fù)責(zé)電梯施工的單位負(fù)責(zé)。

五、加裝電梯需要準(zhǔn)備的資料

l本樓棟居民意愿征詢表或征詢協(xié)議（簽字）

l各樓層電梯分?jǐn)傎M(fèi)用核算表（按樓層、按少走臺(tái)階）

l委托書，本樓棟居民委托總承包商進(jìn)行加裝電梯項(xiàng)目。

l項(xiàng)目計(jì)劃書

l樓房的建筑圖紙

l現(xiàn)場(chǎng)勘查報(bào)告

l房屋安全評(píng)估報(bào)告

l加裝電梯項(xiàng)目申請(qǐng)書

六、上海既有住宅加裝電梯的設(shè)備及安裝價(jià)格

如前所述，加裝電梯的設(shè)備價(jià)格和安裝價(jià)格分別為高端電梯設(shè)備價(jià)格15萬元，加上安裝價(jià)格共計(jì)18萬元；中端電梯設(shè)備價(jià)格12萬元，加上安裝價(jià)格總計(jì)15萬元；低端電梯設(shè)備價(jià)格10萬元，加上安裝價(jià)格總計(jì)12萬元。電梯設(shè)備價(jià)格加上安裝價(jià)格總計(jì)費(fèi)用占到整個(gè)加裝電梯項(xiàng)目?jī)r(jià)格總費(fèi)用75萬元到85萬元的20%。

目前有些電梯公司不僅提供電梯設(shè)備，還研發(fā)了鋼結(jié)構(gòu)電梯井道，并在電梯制造工廠與電梯設(shè)備共同組裝，然后運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)直接吊裝。這樣既節(jié)約了大量現(xiàn)場(chǎng)的施工時(shí)間，又把不少在現(xiàn)場(chǎng)的工作放到了電梯制造工廠完成，大大提升了電梯的安裝質(zhì)量和時(shí)效，也為加裝電梯的居民降低了現(xiàn)場(chǎng)的施工持續(xù)時(shí)間和現(xiàn)場(chǎng)材料堆放場(chǎng)地。最快的電梯吊裝時(shí)間大約只需要2到3天就能完成，從而將對(duì)居民的影響減少到了最低限度。

七、對(duì)于上海既有住宅加裝電梯的建議

盡管加裝電梯工作取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)，但是與一些做得好的城市相比，還有很大的提升空間。為了更好的把這項(xiàng)利民工作做好，對(duì)既有住宅加裝電梯還存在的一些問題做如下闡述。

1、規(guī)范代建方。代建方或總承包商不僅對(duì)整個(gè)加裝電梯項(xiàng)目舉足輕重，而且事關(guān)項(xiàng)目的成敗以及后續(xù)加裝電梯工作的長(zhǎng)期有效開展。這里一個(gè)至關(guān)重要的問題是關(guān)于總承包商或代建方的資質(zhì)問題。目前對(duì)于相關(guān)總承包商（代建方）沒有任何資質(zhì)要求，我們認(rèn)為這給加裝電梯工作帶來了巨大的隱患。加裝電梯是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，無論是土建還是電梯安裝都需要專門的資質(zhì)。土建方面占到整個(gè)加裝工程項(xiàng)目的50%多，有基坑混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼材、鋁合金外墻板等基建標(biāo)準(zhǔn)要求。而加裝電梯的總承包或代建方卻無需任何資質(zhì)，任意選擇土建隊(duì)伍，選材任意，沒有任何標(biāo)準(zhǔn)，致使目前為止有將近四百家左右在冊(cè)加裝電梯的代建方或總承包商。我們認(rèn)為代建方或總承包商必須要有土建和電梯資質(zhì)中的一個(gè)資質(zhì)，并且電梯資質(zhì)更為重要。因?yàn)檫@關(guān)乎到后期的電梯維護(hù)保養(yǎng)。

2、電梯維護(hù)保養(yǎng)必須與加裝電梯必須同時(shí)考慮。加裝電梯費(fèi)用80萬元左右，但是并不包含使用前內(nèi)的電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。每年6千元的電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用與私家車每年動(dòng)輒上萬元的保養(yǎng)費(fèi)用相比實(shí)在不算貴。15年（前面兩年是免保期，實(shí)際是17年）的電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用總共也不過9萬元，再加上每年的電費(fèi)總計(jì)應(yīng)該不會(huì)超過12萬元?，F(xiàn)在這部分資金得不到落實(shí)，對(duì)于后期電梯的運(yùn)行留下了很大的隱患。因此要想把加裝電梯這項(xiàng)民生工程長(zhǎng)期有效的搞下去，落實(shí)好后期維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是至關(guān)重要的，況且上海已經(jīng)有因?yàn)楹笃陔娞菥S護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用沒有落實(shí)，加裝電梯停擺不能運(yùn)行的先例。至于后期電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的落實(shí)，可以在政府補(bǔ)貼40%的費(fèi)用中做一些硬性規(guī)定，這樣即可以順利解決后期電梯維護(hù)保養(yǎng)的費(fèi)用，又體現(xiàn)了政府補(bǔ)貼費(fèi)用的真正落到實(shí)處，以確保加裝的電梯長(zhǎng)期有效運(yùn)行。還有一個(gè)需要說明的問題是在整個(gè)75萬元到85萬元的總費(fèi)用中，政府補(bǔ)貼占到40%（最高補(bǔ)貼28萬元），這部分資金是需要居民預(yù)先支付，在項(xiàng)目驗(yàn)收合格交付使用后，向政府有關(guān)部門申領(lǐng)。在實(shí)際操作中這部分費(fèi)用則是由總承包代建方墊付，但是以后電梯的使用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用則還需另外向居民收取。我們認(rèn)為這有所不妥，一是政府的補(bǔ)貼不但要體現(xiàn)在加裝電梯的過程中，也應(yīng)該體現(xiàn)在加裝電梯的使用過程中；二是居民協(xié)商一致后繳納加裝電梯費(fèi)用當(dāng)然也應(yīng)該包括以后的電梯使用和電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；三是理論上費(fèi)用是居民先墊付，驗(yàn)收合格后再向政府申請(qǐng)補(bǔ)貼資金后再還給居民，電梯投入使用后再向居民收取電梯使用電費(fèi)和電梯維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用，還不如預(yù)先把電梯使用和維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用核定后從政府補(bǔ)貼的費(fèi)用中劃出。這樣既減少了資金來回劃進(jìn)劃出的麻煩，又可以確保以后電梯運(yùn)行的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。甚至可以引進(jìn)保險(xiǎn)公司將電梯運(yùn)行的全生命周期都投保，連今后電梯更新的費(fèi)用也一起核算進(jìn)去了，真正做到杜絕后患一勞永逸。

3、加裝電梯維護(hù)保保養(yǎng)的改進(jìn)，推進(jìn)全包合同制。加裝電梯的技術(shù)難度和規(guī)格差別不大，樓層相對(duì)較低，在電梯維保費(fèi)用基本落實(shí)的前提下，可以做一些規(guī)范化改革試點(diǎn)。如加裝電梯維保合同一律實(shí)行全包合同，以確保居民樓電梯維護(hù)保養(yǎng)、關(guān)人、急修等處置及時(shí)有效。全保合同是指電梯損壞的零部件內(nèi)全部予以免費(fèi)更換，無需居民再另行出錢。

4、加裝電梯事關(guān)民生必須購(gòu)買電梯綜合保險(xiǎn)。電梯綜合保險(xiǎn)是當(dāng)電梯運(yùn)行發(fā)生故障并造成乘客人身傷害時(shí)給予應(yīng)有的賠償機(jī)制。加裝電梯都是在居民樓公共場(chǎng)所使用，其運(yùn)行事關(guān)居民人身安全，強(qiáng)制購(gòu)買保險(xiǎn)，就像私家車的交強(qiáng)險(xiǎn)，給乘坐電梯人一種意外兜底保險(xiǎn)，且保費(fèi)很低保額卻很高，實(shí)在是一種有利各方的值得很好推廣的險(xiǎn)種。建議在加裝電梯驗(yàn)收時(shí)就加上購(gòu)買電梯綜合保險(xiǎn)的必選項(xiàng)，以后每年電梯驗(yàn)收時(shí)也必須購(gòu)買，否則年審不予通過。

5、在既有住宅加裝電梯后推行全生命周期保險(xiǎn)。即在電梯維保全包合同的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將電梯綜合保險(xiǎn)和電梯使用全生命過程的維保費(fèi)用全部涵蓋的保險(xiǎn)機(jī)制。由于不少既有住宅是老舊小區(qū)有的設(shè)置缺少物業(yè)管理，加裝電梯后只能有業(yè)委會(huì)來管理，非常麻煩。為此電梯全生命周期保險(xiǎn)是形成一個(gè)電梯維保企業(yè)、電梯使用方（居民）和保險(xiǎn)公司三方共贏的局面，讓政府積極推進(jìn)的加裝電梯真正成為惠及老百姓的實(shí)事工程、放心工程。

上海市電梯行業(yè)協(xié)會(huì)