富景花園12棟的住戶在查看電梯停運的通知。

　　費用不菲有無物業(yè)維修基金都是難題，業(yè)內(nèi)人士表示未來幾年廣州將進(jìn)入電梯更新高峰

　　本版撰文 信息時報記者 吳宇林 羅輯 實習(xí)生 王歡

　　本版攝影 信息時報記者 葉偉報

　　“困在電梯里，電梯急升急降，人高馬大的男士都嚇出心理陰影了！”近日，在天河區(qū)天壽路某大廈內(nèi)工作的白領(lǐng)的電梯驚魂著實嚇人。無獨有偶，近段時間記者頻頻收到類似的老電梯故障問題投訴。但是，投訴之余，業(yè)主對于電梯維修費用該由誰埋單無法統(tǒng)一意見，沒有物業(yè)維修基金的老樓業(yè)主難湊錢，有維修基金的則對不同樓層是否該均攤難達(dá)成一致……

　　問題1

　　沒基金，住戶自掏腰包？

　　“修電梯的錢籌不夠，物業(yè)管理公司就把電梯停掉，我們這一棟的住戶不知道要爬多久的樓梯了。”家住海珠區(qū)新港西路富景小區(qū)的住戶向記者反映，由于電梯需要更換零件，而購買樓房時交納的維修基金不知去向，物業(yè)管理公司要求住戶們出資更換零件所需要的費用。但住戶們對于是否出資更換電梯零件各持己見，物業(yè)管理公司經(jīng)過半年多的努力，仍有住戶不愿意出錢，無奈之下，經(jīng)廣州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局批準(zhǔn)，物管公司決定于12月21日開始，將第12棟樓的電梯停用。

　　記者近日來到富景小區(qū)11、12兩棟電梯門口，看到管理處貼出來的電梯安全隱患報告、集資維修電梯的通告和催費通知書。據(jù)了解該小區(qū)住宅最高樓層為11樓，4~5戶共用一部電梯，自1999年開始開盤以來，電梯已經(jīng)使用了近12年。

　　廣東省華僑物業(yè)發(fā)展有限公司富景花園管理服務(wù)中心的劉經(jīng)理對記者說，部分住戶不愿掏腰包維修電梯的原因是購買房子時，已經(jīng)向開發(fā)商交納了維修基金，而當(dāng)物業(yè)管理中心與樓盤開發(fā)商溝通時，卻得知住戶們維修基金卡中只有1元錢。記者了解到該物業(yè)公司從2006年接管該小區(qū)物業(yè)，維修基金當(dāng)初由誰交、交款數(shù)目都不清楚。

　　記者看到，根據(jù)2.5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，每戶分?jǐn)偟木S修費用為100多元至200多元不等。由于11棟40戶左右的住戶有4戶沒有出錢，物管公司只好墊資修電梯，并于上周末將電梯修好。而12棟50戶中仍有11戶不愿意出錢，缺口較大，物管公司不愿意再墊付。昨日12棟樓的電梯已經(jīng)停用，一些已經(jīng)交過費用的住戶不停抱怨。

　　問題2

　　有基金，按使用頻次來分?jǐn)偅?br />
　　凌女士住在黃埔大道中旁邊的一個高檔小區(qū)，但最近凌女士卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)美中不足的地方，就是電梯經(jīng)常要停用進(jìn)行維修檢查，上下很不方便。由于電梯維修的頻次較高，今年都修了五六次了，凌女士留了個心眼，她發(fā)現(xiàn)，原來家樓上有不少單位被戶主出租作為公司辦公室或辦理小學(xué)生托管班，因而招來大量流動人員出入。她認(rèn)為電梯經(jīng)常維修和這種現(xiàn)象有關(guān)系，“經(jīng)營用和居住用的電梯應(yīng)該是兩個不同的概念，前者的損耗肯定會比較大，而且外來人員也不一定會像我們這些住戶那樣愛護(hù)公共設(shè)施。”

　　據(jù)了解，該小區(qū)住戶在購買住宅時均交付了4000元的物業(yè)維修基金，此前幾次電梯維修費用均由基金撥出。凌女士表示不反對有戶主把單位用作其他用途，但如果因為頻繁使用電梯而加速折舊，就希望使用基金款項時不宜平均分?jǐn)偅褂妙l率高的戶主應(yīng)多分?jǐn)傄恍┚S修費用。

　　問題3

　　“老齡”電梯是繼續(xù)修還是退休？

　　“公司才搬進(jìn)來短短兩個月，就出現(xiàn)了兩次員工被困在電梯里的事故。”在天河區(qū)天壽路31號的江河大廈12樓工作的蘇女士訴苦。最近一次發(fā)生在12月19日，公司兩名同事從1樓搭電梯上來，結(jié)果電梯在12樓沒停，卡在了兩層樓之間并不停地晃動，后來在保安的協(xié)助下打開電梯門，將他們拉了出來。

　　記者從該大廈星瑞物業(yè)管理公司了解到，大廈的電梯已使用了十幾年時間，物業(yè)公司每周都要維修一次，每年支付4臺電梯的維修費用就將近5萬元。12月20日，蘇女士所在公司向大廈招租處就電梯問題進(jìn)行咨詢，得到的答復(fù)是要更換兩臺新電梯，目前資金已經(jīng)到位，但是有部分業(yè)主不同意更換，所以問題一直未解決。“我們每次坐電梯都膽戰(zhàn)心驚，非常希望換新電梯。”

　　矛盾焦點

　　樓齡

　　電梯壽命

　　更換一臺

　　電梯費用

　　癥結(jié)

　　70年

　　15~20年

　　30萬元左右

　　就算有維修基金

　　也難支付多次更換

　　江河大廈4臺電梯每年的維修費用將近5萬元，但比起若要更換新電梯一臺30萬元左右的高額數(shù)目，5萬元還是個小數(shù)字。富景花園物業(yè)管理中心的劉經(jīng)理說，“沒有維修基金，樓房又逐年老化，各個部件會相繼出現(xiàn)問題，集資將更加困難。”而對于有維修基金的樓房，70年的樓齡相對的是15~20年壽命的電梯，也會凸顯出問題的不可調(diào)和性。根據(jù)廣州市2008年關(guān)于維修基金規(guī)定，購房者在2008年8月1日后簽訂商品房買賣合同，且購買的房屋在2008年2月1日后取得商品房預(yù)售許可證，首期住宅專項維修資金應(yīng)按新標(biāo)準(zhǔn)交存，即高層（有電梯）每平方米建筑面積105元。以一棟15層，一梯四戶，每戶100平方米的居民樓為例，60戶居民的總面積是6000平方米，單元樓總的維修基金是63萬元，如果15年更換一次，那這筆維修基金只夠更換2次，還是在不維修其他設(shè)施、不計通脹的情況下。另外，那些低樓層和使用電梯頻率較低的用戶，對于按面積分?jǐn)偸占S修基金也提出質(zhì)疑，因此經(jīng)常會出現(xiàn)部分住戶不同意使用維修基金的問題。

　　可行辦法：

　　1用廣告收益來埋單？

　　黃先生所住的小區(qū)樓有十多年的樓齡，黃先生介紹，由于物業(yè)為小產(chǎn)權(quán)房，并非商品房，所以在購房時并沒有交付物業(yè)維修基金。雖然有這樣的先天不足，但小區(qū)物管在處理公共開支時比較“均真”。黃先生說：“物管工作人員會將每月的電梯廣告、櫥窗廣告收益以及促銷活動進(jìn)場費等列明公示，并且作為小區(qū)的公共項目開支使用。每次使用后也會告知住戶，讓每一分錢的流向都清晰具體。”

　　雖然廣告收益并不能完全支付所有的費用，但黃先生認(rèn)為這種取之于民用之于民的做法多少能夠減輕居民的經(jīng)濟(jì)壓力，也降低物管工作人員上門收費的壓力，“仍有空缺的部分物管會先行支付，隨后會累加為物業(yè)管理費的一部分由居民交付。”黃先生說。據(jù)了解，物管的做法得到小區(qū)內(nèi)大部分住戶的歡迎。

　　2“維修費用最終還是平攤給住戶”

　　廣東省電梯協(xié)會的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)沒有成立物業(yè)維修基金是現(xiàn)時電梯等設(shè)備維修難的主要原因，此外很多住戶會認(rèn)為已經(jīng)交付了物業(yè)管理費，因而不愿交付額外的維修款項。“雖然國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了物管費的構(gòu)成包含有電梯維護(hù)費用的款項，但由于更換零件方面需要較多的資金，并非所有的物業(yè)管理公司可以承擔(dān)這樣大的費用，因而這筆費用最終還是要平攤給住戶。”

　　此外，該負(fù)責(zé)人表示，一般電梯的使用壽命在15~20年之間，從廣州城市建設(shè)發(fā)展的歷程來看，預(yù)計未來幾年廣州會進(jìn)入電梯更新的高峰期。由于電梯關(guān)乎公共安全及生活質(zhì)量，物管方面應(yīng)該提前做好應(yīng)對電梯老化的準(zhǔn)備，而住戶也應(yīng)該配合。”