中山苑小區(qū)是1990年竣工的外銷商品房 

一度業(yè)委會(huì)沒有，物業(yè)公司甩手不干，所有電梯關(guān)停——有著25年歷史的老小區(qū)徐匯區(qū)楓林街道中山苑4個(gè)多月前近乎癱瘓，但在昨天它又奇跡般“復(fù)活”，新的電梯重按啟動(dòng)鍵。

電梯換新的錢從哪里來？矛盾又是怎么化解？這些曾經(jīng)困擾著街道、居委和業(yè)主的問題，也在昨天給出了答案，為上海有著類似經(jīng)歷的老小區(qū)提供了一個(gè)解決問題的樣本。

故障頻出致警察“常駐”

今年7月31日，位于中山南二路上的中山苑小區(qū)炸開了鍋：小區(qū)里所有的電梯都被物業(yè)公司鎖掉了，無論是老人還是小孩，進(jìn)進(jìn)出出都必須爬樓梯。

不過有居民說，跟在電梯里關(guān)三四個(gè)小時(shí)所遭的罪比起來，爬爬樓梯就算不上什么痛苦了。

據(jù)悉，這些電梯年數(shù)太久了，加上最近幾年疏于養(yǎng)護(hù)，每部電梯每周至少要出一次故障。

“電梯關(guān)人的事幾乎天天發(fā)生，因?yàn)樾^(qū)里有14部電梯，不是這一部出事了就是那一部出事了。總之是事故不斷?！奔易≡撔^(qū)9號(hào)樓的趙先生說，以前是電梯維修工常駐該小區(qū)，電梯關(guān)人后，養(yǎng)護(hù)工半小時(shí)就能解決問題。后來由于電梯養(yǎng)護(hù)單位換了，新的養(yǎng)護(hù)單位做得并不好。每次電梯關(guān)人，打電話給養(yǎng)護(hù)單位，養(yǎng)護(hù)工人在趕往小區(qū)的路上就要花費(fèi)半小時(shí)。后來連這家養(yǎng)護(hù)單位也不干了。

于是，警察就“常駐”這個(gè)小區(qū)了。趙先生說，電梯一關(guān)住人，居民首先想到的是報(bào)警，第一個(gè)趕來救人的總是警察。

街道干部上門差點(diǎn)被關(guān)

與此同時(shí)，業(yè)主們的怨氣也越來越大，到處反映問題。

據(jù)悉，街道里的干部為解決這個(gè)小區(qū)的情況，還曾多次“微服私訪”。業(yè)主劉先生說，有個(gè)街道干部在“私訪”中乘電梯時(shí)差點(diǎn)被關(guān)在里面?！半娞蓍T慢慢打開，街道干部走在前面，正要抬腿出去，電梯猛地一震，門又慢慢合攏。我知道，只要合攏了，我們就要在里面呆上幾個(gè)小時(shí)。我連忙上前，用力扒開電梯門，我們才得以出來。”

小區(qū)的保安說，中山苑的老人和小孩很多。沒有電梯，對(duì)一些身體不好的老年人來說，真是度日如年。“他們上上下下，我們都要去幫忙，扶著架著，甚至背上背下?！?/p>

物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說，那四個(gè)月，物業(yè)公司每天多安排兩名保安，專門幫助居民?！熬蛹疫^日子，有時(shí)候總要扛一點(diǎn)重物，保安和一些熱心居民就擔(dān)起了這個(gè)任務(wù)?！?/p>

電梯不好致房子“賤賣”

中山苑小區(qū)是1990年竣工的老式外銷商品房。小區(qū)共14棟6層的房子，180戶居民。趙先生是第一批業(yè)主，已經(jīng)住了將近25年?！爱?dāng)時(shí)這個(gè)房子可不得了，大家都是用美金購買的。我是花了10萬美金買下來的。那時(shí)候的匯率在8.5左右，我這套128平方米的房子，相當(dāng)于花了85萬元人民幣?！?/p>

現(xiàn)任業(yè)委會(huì)主任齊先生說，當(dāng)時(shí)他在文廣系統(tǒng)工作，一個(gè)月的收入才300多元，80多萬元的房價(jià)，對(duì)很多上海市民來說，都是個(gè)天文數(shù)字。而趙先生是因?yàn)樽约涸谌毡竟ぷ髁硕嗄辏庞羞@筆購房款。

齊主任說，從房價(jià)可以想象得到，當(dāng)時(shí)住在這個(gè)小區(qū)里的都是一些什么人?！昂芏嗳硕际峭馍?。這一次我們收繳買電梯的錢，我就滿世界打電話，澳大利亞、新西蘭、新加坡、美國、日本等，都打遍了。我們的業(yè)主幾乎遍布全世界?！?/p>

當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司管理還是相當(dāng)好的?！拔覀兊匿X合金門窗，都是物業(yè)公司統(tǒng)一制作的，很美觀。晾衣桿是不可以伸出陽臺(tái)外的。”趙先生說，那時(shí)候，家住中山苑，絕對(duì)是一種身份的象征，而6層的房子裝電梯，在當(dāng)時(shí)上海所有商品房樓盤中，也是第一家。

然而，近十多年來，上海房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，更多更好的樓盤出現(xiàn)，為業(yè)主們提供了更多的選擇機(jī)會(huì)。不少業(yè)主都已經(jīng)賣掉了房子，中山苑小區(qū)已經(jīng)走過了它的光輝歲月。

沒有電梯，小區(qū)品質(zhì)立即下降為“老公房”。有業(yè)主說，8月有兩戶人家不堪忍受，把房子賤賣掉了?！岸际墙咏?30平方米的房子，一家賣420萬元，一家賣480萬元，很可惜。這個(gè)地段這個(gè)房子的市價(jià)，應(yīng)該在5萬元左右?！?/p>

多方矛盾迫小區(qū)管理停轉(zhuǎn)

中山苑小區(qū)問題的集中爆發(fā)，是在2012年年初。

“由于小區(qū)業(yè)主之間的矛盾糾紛，導(dǎo)致原業(yè)委會(huì)成員集體退出。同時(shí)，原管理該小區(qū)的物業(yè)公司因經(jīng)營困難而撤離，原電梯維保單位也不再維保，14臺(tái)電梯超過了檢驗(yàn)有效期，有1臺(tái)電梯業(yè)主已經(jīng)湊錢自行更換。因此，小區(qū)物業(yè)管理無法正常開展，居民出行安全難以保障?！苯值老嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，中山苑小區(qū)的業(yè)主多次到街道、區(qū)政府反映問題，曾經(jīng)給了街道非常大的壓力。

據(jù)趙先生回憶，當(dāng)初開發(fā)商沒有留下一分錢的大修基金，他們進(jìn)門之后，全體業(yè)主湊了144萬元維修基金，由業(yè)委會(huì)管理，他家當(dāng)時(shí)交了5000元，后來又有兩次各交了800元。“但是當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)跟物業(yè)在一起，而物業(yè)又是開發(fā)商的。在賬目上一直沒有扯清過?！?/p>

后來一位在該小區(qū)擁有兩套房子的臺(tái)灣人，因?yàn)橐惭b衛(wèi)星接收裝置，跟物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾。該業(yè)主自己出了30萬元，又聯(lián)合其他一些業(yè)主，成立了一家股份制物業(yè)公司，把前面的物業(yè)公司趕走了。

此后，物業(yè)公司又再次更換，業(yè)委會(huì)與業(yè)主產(chǎn)生一些矛盾，小區(qū)管理基本停轉(zhuǎn)。

趙先生告訴記者，他入住的時(shí)候，物業(yè)費(fèi)是1.2元/平方米，25年了，至今沒有變。前些年，這個(gè)價(jià)格物業(yè)公司是有得賺的，最近幾年，這個(gè)價(jià)格就沒有物業(yè)公司愿意做了。

該小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人說：“1990年代，一個(gè)保安的工資大約是一百多元，現(xiàn)在都接近3000元了。我們目前是在虧本經(jīng)營。”該負(fù)責(zé)人說，他們跟中山苑的合同到6月30日就期滿了，本來是要退出的，但是，在街道、房辦和居委的協(xié)調(diào)下，才同意把合同延續(xù)到12月31日。

部分頂樓業(yè)主主動(dòng)多分?jǐn)偂熬S修基金沒有，這么多年的物業(yè)費(fèi)也沒有結(jié)余，讓業(yè)主掏錢換電梯嗎？掏多掏少，誰也不愿意吃虧。”齊主任說，這個(gè)事情曾經(jīng)讓大家一籌莫展。

齊主任說，這些房子基本上是老年人在這里住，此外就是空關(guān)的房子。這次湊錢換電梯，業(yè)委會(huì)除了滿世界打電話之外，還要為一些海外業(yè)主墊付資金?！坝胁糠址孔?，從交房之日起就空關(guān)。找人非常不容易。”

齊主任說，按照業(yè)主大會(huì)制定的攤派費(fèi)用比例，繳費(fèi)最多的人家有一萬多元，最少的人家也有8000多元。但是依然有部分業(yè)主不愿意交錢。他們覺得，二樓與六樓承擔(dān)的比例太接近，差距沒有拉開?！盀榱吮M快解決問題，我們小區(qū)部分六樓業(yè)主主動(dòng)多承擔(dān)了一些費(fèi)用，從而讓有意見的業(yè)主，也轉(zhuǎn)而支持換電梯的計(jì)劃，加快了工作速度?！?/p>

[更換電梯步驟]

業(yè)主是否同意？

參會(huì)業(yè)主中

僅一人反對(duì)

8月7日，中山苑選出新一屆業(yè)委會(huì)。新業(yè)委會(huì)的首要工作就是會(huì)同居委和物業(yè)，解決電梯問題。“修，也是可以的，但是維修方表示，修的價(jià)值不大。換，也是一個(gè)選項(xiàng)，可是這一大筆錢從哪里來？”齊主任說，這個(gè)問題把大家愁壞了。

為了統(tǒng)一意見，業(yè)委會(huì)召開業(yè)主大會(huì)，表決是否更換電梯?！皡?huì)業(yè)主中，只有一個(gè)人反對(duì)更換，其余業(yè)主都是贊成了。”

錢哪里來？

政府出30%

業(yè)主擔(dān)70%

意見統(tǒng)一了，接下來就是錢的問題。

至于這筆錢從哪里來？相關(guān)部門給出的方案是業(yè)主承擔(dān)70%，政府部門托底30%。而這個(gè)70%在業(yè)主中間如何分?jǐn)偰兀空l多誰少，問題很敏感。

業(yè)委會(huì)通過反復(fù)征求意見，制定了每幢樓不同樓層業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用比率。有兩種方案供業(yè)主選擇，如果四樓比率為1，則一樓不用繳費(fèi)、二樓0.8%或0.9%、三樓0.9%或0.95%、五樓1.1%或1.05%、六樓1.2%或1.1%。有84%以上的業(yè)主同意第一個(gè)費(fèi)用承擔(dān)方案。

電梯買哪家？

招投標(biāo)方式

讓業(yè)主了解

錢湊齊了，接下來就是買電梯。

在選擇承接工程的電梯公司問題上，業(yè)委會(huì)考慮長遠(yuǎn)，所換電梯不僅要保證質(zhì)量安全、還要方便今后維修保養(yǎng)，一定要讓有質(zhì)量有信譽(yù)的電梯公司來做。他們采用了各電梯公司投標(biāo)書的方式，并把標(biāo)書張貼在小區(qū)公示欄上，讓業(yè)主都能了解整個(gè)招標(biāo)過程，公開民主地來選擇中標(biāo)公司。多方權(quán)衡之后，他們選擇了一家國有公司的電梯，也得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可。

昨天上午，首批6部電梯交付使用，其余電梯，春節(jié)前也會(huì)安裝到位。為此，業(yè)主們自發(fā)組織了一個(gè)啟用儀式。齊主任高興地說：“對(duì)聯(lián)都是業(yè)主們自己寫的，都是發(fā)自內(nèi)心的快樂。我們終于為業(yè)主做成了一件大事！”