值此五一勞動節(jié)之際，我想為年老退休的勞動者們說幾句話，尤其是為那些收入不高、仍然居住在沒有電梯的高層舊公寓里面的居民。為了幫助這些年老體衰的退休工人和普通干部職員解決爬高樓的問題，各地政府一直在政策上鼓勵舊公寓加裝電梯。出乎政策制定者和期盼電梯的白發(fā)老翁老太太們的意料，這一惠民舉措在許多地方落入了寸步難行的困境，變成了難于上青天的工程。其原因竟然是一層或者低層住戶的拼死反對！

    現(xiàn)代物權(quán)觀起源于羅馬法。注重保護私有財產(chǎn)是羅馬法重大特征，但是羅馬法也明確強調(diào)“所有權(quán)之限制”，包括“以保護社會公益為目的之限制”以及“以保護相鄰關(guān)系為目的之限制”（參見陳朝璧著《羅馬法原理》）。自從上個世紀90年代住房改革以來，人們對所購買住宅的所有權(quán)顯然得到了法律的承認，但是樓房住宅的使用涉及左鄰右舍的各種利益，鄰居之間的互相協(xié)調(diào)和妥協(xié)意味著的公寓所有權(quán)在許多方面必須受到限制。由于缺乏經(jīng)驗，我們在這方面法律法規(guī)細則長期滯后。大家遭遇的很多麻煩都來自房主對自己所有權(quán)既粗放又執(zhí)著的執(zhí)行，很多人以為自己可以為所欲為：臟亂不堪的群租現(xiàn)象，此起彼伏的裝修噪音，一樓住戶對舊樓加裝電梯的強硬抵制。

    公寓樓或者由公寓樓組成的小區(qū)，是一種特殊的房地產(chǎn)，在國際上被普遍認為是基于一種共同所有權(quán)的。目前大家普遍認識到，樓房的公用部分以及小區(qū)的公共空間是業(yè)主共有的，業(yè)主有共同維護的義務(wù)，譬如樓道、電梯和綠地等。那么住戶對自己的房間有絕對的支配權(quán)嗎？在公寓物權(quán)法比較成熟的一些國家，甚至戶主的出租和裝修改造權(quán)利也受到嚴格限制。譬如業(yè)主委員會規(guī)定，戶主不能未經(jīng)同意出租住房或招攬房客；只有一定比例的住房可以出租，譬如10%，一旦達到這個比例，小區(qū)的其他業(yè)主就不能再將自己的房間出租，需要申請和排隊等待。另一項常見規(guī)定是限制居住人數(shù)，譬如兩居室至多只能住三口人。

    再舉例說，假如某戶有狂躁的精神病患者，日夜敲打和大聲呼喊，近旁鄰居的生活受到嚴重干擾，鄰居們應(yīng)該怎么辦，有什么法律法規(guī)細則可以依憑？國家在2003年頒布、2016年3月修訂的《物業(yè)管理條例》，重點放在業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，并未就業(yè)主自身所有權(quán)的特性和有限性做出清晰明確規(guī)定，造成一系列關(guān)乎生活細節(jié)的復(fù)雜具體問題無從解決。低層住戶對舊樓加裝電梯的阻撓只是其中比較突出的一個案例，引起大家的關(guān)注，但是所涉及的物權(quán)問題反倒一直被法律專家和民眾所忽略。

    我們不能簡單抱怨一樓和低層住戶的自私，這種抱怨沒有觸及問題的根本。在這一怪事的背后是我們對公寓樓房物權(quán)模糊的理解。這里說的公寓不是出租樓盤，而是住戶各自擁有所有權(quán)的樓房。在世界各主要國家的物權(quán)法中，公寓物權(quán)法是一個比較新的分支，興起于上個世紀60年代。在字面上，西文里面的“公寓”（condominium）就是指“共同所有權(quán)”或者“分享的所有權(quán)”。就單個的戶主而言，這是一種受限制的所有權(quán)。在公寓物權(quán)作為共同所有權(quán)的框架里，公寓小區(qū)各家居室之外的空間是所有住戶不可分割的共有財產(chǎn)，但是其使用和處分權(quán)在業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，后者經(jīng)過多數(shù)業(yè)主贊同做出的決定，個別或者少數(shù)業(yè)主是無權(quán)否定的。譬如一樓住戶不可能違背多數(shù)住戶利益抵制電梯安裝，不可能以此讓其他人束手無策。

    我國應(yīng)該是世界上公寓樓房和公寓居民最多的國家，但是我們尚沒有公寓物權(quán)法；法律不僅對業(yè)主物權(quán)的受限制方面沒有清楚界定，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的功能和權(quán)力也沒有明確認可。由此對居民生活造成的困難當然不限于舊樓加裝電梯受阻這一件事，還包括小區(qū)物業(yè)管理普遍無力、難以杜絕的群租等臟亂現(xiàn)象，以及隔三岔五響起的裝修噪音。

    一樓戶主的個人利益如果因為加裝電梯受到了損失，協(xié)商和補償當然是合理的。但是按照世界通行的物權(quán)法，他們沒有權(quán)利以“一票否決”的粗暴方式來阻止這一惠民政策。我們急需頒布我們自己的公寓物權(quán)法，界定清楚戶主所有權(quán)的受限制特性，維護好鄰里之間的和睦關(guān)系。