??不管是住宅還是商用不動產(chǎn)，都有一個(gè)概念叫做「容積率」。很多人批評我們，說「容積率太高」，所以我們到成都，到西安，到任何一個(gè)城市，先要解決的問題就是密度。

??我們?nèi)ピ谌澜绶秶鷥?nèi)看那些城市密度最大，但是又比較舒服的地方。

??日本的大丸地區(qū)，1 平方公里，建 600 萬平米的建筑；人口最密集的芝加哥，它的盧普區(qū) 1 平方公里建了 1000 萬平米的建筑，但這個(gè)地方就有點(diǎn)壓迫感了，不如日本舒服。

??新加坡也很有意思，原本國土面積是 570 平方公里，后來填海擴(kuò)張到 700 多平方公里的時(shí)候，承載的人已經(jīng)有也是 580 多萬了?，F(xiàn)在新加坡規(guī)劃的新住宅區(qū)，1 平方公里就有 4 萬人，但是我在那里住了 1 年多，感覺非常舒服。

??我們過去經(jīng)常的概念里覺得，似乎是越松散、住的密度越低越好，但其實(shí)密度本身并不是一個(gè)特別嚇人的問題，只要規(guī)劃得當(dāng)，我們可以有大丸這樣的享受，也可以有新加坡的這種便利。

??在提高城市密度的問題上，我們遇到了很多技術(shù)性的質(zhì)疑。

??一是「高了不接地氣」。但「地氣」這件事兒，就像中國人說的「上火」一樣，誰也沒見過，但什么都能拿它來解釋。如果越接地氣的樓越好，那究竟是一樓小孩考北大概率高，還是 20 樓以上考北大的概率高？到北大去看，住在平房的一定是少數(shù)，中國絕大部分城里人都不接地氣，都在樓里，但都比原來聰明。

??第二個(gè)質(zhì)疑就是「消防」，這是我們在規(guī)劃中碰到的最多的問題。那么是胡同著火好救，還是大樓著火好救？胡同里一著火，連個(gè)消防栓都沒有，車也開不進(jìn)去，火燒聯(lián)營地就燒沒了；大樓里如果是小火，基本上沒事兒，就算是大火，在一開始規(guī)劃設(shè)計(jì)地時(shí)候也已經(jīng)把技術(shù)上能防范的考慮進(jìn)去了。所以，現(xiàn)代大樓的存活率遠(yuǎn)比傳統(tǒng)的胡同要高。

??現(xiàn)代城市消防技術(shù)的進(jìn)步，已經(jīng)大大提高了在樓里存活下來的概率。比如 541 米的世貿(mào)中心，「911」后復(fù)原狀態(tài)時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成當(dāng)時(shí)人員傷亡的原因主要有兩個(gè)。

??第一個(gè)原因，雖然設(shè)計(jì)了消防通道，但是沒有考慮到緊急的狀態(tài)，就像當(dāng)時(shí)中國所有的高樓一樣，只有一個(gè)逃生通道。一旦有緊急狀況，救火隊(duì)員往上走，逃生人員往下跑，就都堵在路上了，一堵，就容易發(fā)生踩踏。所以，「911」之后最新的 1 號樓就調(diào)整成兩個(gè)通道了，救火的、逃生的各走一邊，犧牲一點(diǎn)大樓面積，但是一旦發(fā)生事故，存活率能大大提高。

??第二個(gè)原因，著火時(shí)候的濃煙問題。我有一次剛?cè)胱〉缴虾５乃募揪频?，就碰到廣播播報(bào)火警，我也是頭一回碰到。當(dāng)時(shí)我住在 23 樓，我就糾結(jié)：走消防通道，還是走電梯？最后我決定走電梯，因?yàn)槲矣X得火剛上來，電梯應(yīng)該沒問題。

??我為什么不走樓道呢？我知道當(dāng)時(shí)「911」的時(shí)候同樣遇到這種問題——著火的時(shí)候，樓道就相當(dāng)于一根煙囪，所有煙都往上拔，走樓道就會先被煙嗆死。所以「911」之后又出現(xiàn)了一個(gè)「氣幕技術(shù)」，用一股強(qiáng)大的氣壓，把濃煙壓制下來，保證人在通道里面還是能存活的。

??所以，城市里的消防技術(shù)、防火規(guī)范遠(yuǎn)比鄉(xiāng)村低矮的房子做得好，就算是高密度，也可以做到方便、安全、有效率。

??一個(gè)城市要不斷地提高密度，靠什么？建筑技術(shù)。如果沒有建筑技術(shù)，一棟樓幾萬個(gè)人，怎么往上蓋呢？全世界范圍內(nèi)有一個(gè)統(tǒng)計(jì)：一座城市大概每 100 年會生長 70 多米，而這個(gè)生長的過程，主要依靠的就是技術(shù)。

??從美國大危機(jī)之后一直到二戰(zhàn)結(jié)束，也就是 1929 年到 1956 年，這段時(shí)間里，曼哈頓掀起了第一個(gè)「摩天大樓時(shí)代」。在那之前的建筑技術(shù)，就是用石頭、柱子造最多二三層樓，有穹頂有尖頂，但上面基本不住人。金融危機(jī)之后，曼哈頓變得非常擁擠，于是出現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的「三大技術(shù)」。

??一是鋼結(jié)構(gòu)。要建高樓，一定要用鋼結(jié)構(gòu)，那么往上蓋樓的基本結(jié)構(gòu)問題就解決了。二是電梯。即使有樓，要是沒有電梯，人要怎么上去？但是當(dāng)時(shí)的電梯只有最簡單的垂直升降功能。第三個(gè)技術(shù)是玻璃。如果都是石頭建材，往上建 20 層，建筑的自重太重，地基受不了。

??有了這三大技術(shù)以后，把建筑蓋高就變成了可能。等摩天大樓建完，曼哈頓平均生長了差不多 100 米，現(xiàn)在的很多高樓都是那個(gè)時(shí)候建的。

??但這三大技術(shù)還遺留了一個(gè)問題。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的技術(shù)很簡單，所以那時(shí)候的建筑功能只能簡單化，沒有綜合體，寫字樓就是寫字樓，住宅就是住宅。但是最近 30 年來，特別是在「六本木時(shí)代」之后，建筑又出現(xiàn)了三大技術(shù)的改進(jìn)，使建筑復(fù)合功能的多樣化變成可能。

??第一是通訊技術(shù)，保證能在復(fù)雜功能的建筑里找到你。以前太復(fù)雜的建筑結(jié)構(gòu)，人一進(jìn)去可能就找不著了，這就有安全問題。而通訊技術(shù)能讓所有人都無處藏身，走哪兒都方便。這就帶來了建筑功能復(fù)合化的可能。

??一個(gè)城市基本上承載了 120 個(gè)功能，現(xiàn)在一個(gè)復(fù)合建筑的功能就可以做到 10 個(gè)以上，包括酒店、公寓、劇場、車站，甚至在上面再做工廠、農(nóng)業(yè)，這種行為的多樣化，都要靠里面的通訊連接起來。

??第二個(gè)技術(shù)就是能源技術(shù)，保證不管在多大的空間里，光線、溫度都是一樣的，不會因?yàn)楣δ芏鄻踊耍孢m度反而降低了。第三就是納米技術(shù)，建筑材料改變以后，建筑就不會被高而產(chǎn)生的自重壓垮。

??最近的建筑，除了功能多樣化外，高度又開始長了?，F(xiàn)在已經(jīng)建成的，并且在運(yùn)營的最高樓是迪拜哈利法塔，828 米，從地面到最頂樓只要 57 秒，這就是技術(shù)的進(jìn)步。

??現(xiàn)在，500 米以下的建筑太容易蓋了，這已經(jīng)是常規(guī)技術(shù)了，要蓋到 500 米以上才算在技術(shù)上有點(diǎn)挑戰(zhàn)。在拉登老家吉達(dá)，有一座正在建的樓，大約有 1000 米高，樓名就叫「一公里」；巴黎也有一座在建的，1100 多米；阿拉伯的首都阿布扎比，正在籌備建 1200 米的高樓。

??技術(shù)的進(jìn)步太重要了，沒有這些，我們的城市要向上長也不大容易。所以，其實(shí)技術(shù)決定了土地是「無限」的，所有人都覺得城市太密集沒法住人，但我們要在實(shí)踐中慢慢說服大家，讓大家知道這個(gè)密度沒有問題。