2017中國（上海）電梯業(yè)界創(chuàng)新發(fā)展交流研討會主題發(fā)言

電梯使用管理如何走向?qū)I(yè)化

（演講人：高清廉 上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專委會秘書長）

隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，高層住宅的數(shù)量逐年增多，高層住宅電梯在給人們生活帶來方便的同時，隨著電梯使用年限的增加，電梯零部件的磨損、電器元件線路的老化，也帶來了一定的安全隱患。電梯故障、事故頻發(fā)，并呈上長趨勢。加強住宅電梯管理工作，確保人民群眾生命財產(chǎn)安全，已成為當(dāng)前急需解決的課題。近年來全國各地出現(xiàn)的電梯事故警示我們，電梯的管理與使用應(yīng)當(dāng)引起我們的高度重視，否則，“電梯驚魂”甚至“電梯奪命”事故，就可能一而再、再而三地出現(xiàn)。為此，加強住宅電梯管理應(yīng)著眼當(dāng)前，立足長遠，站在講大局、保民生、促穩(wěn)定的高度，認真抓好各項制度措施的落實。

一、           住宅電梯使用管理的現(xiàn)狀

老舊的住宅電梯，普遍存在安全性不高，大多數(shù)小區(qū)都有維修資金但要使用卻不是那么容易。雖然《上海市電梯安全管理辦法》第三十四條有明確規(guī)定，要增加維保保養(yǎng)頻次。但往往因為混亂的市場，維保公司不能真正投入人員增加保養(yǎng)次數(shù)。

1、電梯使用管理環(huán)節(jié)仍存在很多問題

　　一是仍有部份業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在電梯使用管理中存在著未按要求建立電梯安全管理制度、應(yīng)急救援預(yù)案和緊急救援措施，不按時申報年檢；二是因物業(yè)費用等原因人員精簡后電梯操作工也逐步退出了；三是還有一些住宅由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為復(fù)雜，住宅電梯責(zé)任主體難于落實。

2、電梯維護保養(yǎng)市場仍需進一步規(guī)范

目前大多數(shù)在用住宅電梯使用單位基本按要求，與專業(yè)維護保養(yǎng)單位簽訂了日常維護保養(yǎng)合同，但由于物業(yè)公司無法真實了解電梯維保單位的技術(shù)能力，及對特定品牌電梯的保養(yǎng)、維修能力。因而也存在著部份電梯維保單位不按安全技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量保證體系要求進行日常維護保養(yǎng)，搞低價惡意競爭，以修代保的現(xiàn)象較為突出，嚴重擾亂了維護保養(yǎng)市場；電梯維修工流動性大，直接影響電梯維保質(zhì)量等現(xiàn)象。

《特種設(shè)備安全法》 “第二十二條 電梯的安裝、改造、修理，必須由電梯制造單位或者其委托的依照本法取得相應(yīng)許可的單位進行?！泵鞔_了電梯制造單位安裝、改造、修理的主體。也提出制造單位可以委托其他單位。但未明確委托及授權(quán)的具體要求。如果制造單位僅授權(quán)其下屬維修公司，就會形成壟斷。

3、住宅電梯用戶的安全使用知識相對缺乏

部分乘梯者沒有做到文明乘梯，甚至故意損壞電梯，如超載時強行擠入、超時開門等人、強行扒門、踢門等。安全意識不強，對電梯的危險性認識不夠，如在電梯上蹦跳、打鬧等；安全常識普及不夠，缺乏自我防護能力，如遇到緊急情況不知道如何處置，不知道如何使用救援電話、急停開關(guān)等。部份用戶不愛惜電梯，房屋裝修和搬運家具時，使用不當(dāng)，人為損傷電梯的現(xiàn)象屢見不鮮，住宅電梯的外召喚裝置、轎內(nèi)操縱裝置、廳門、轎門損壞較多。這些行為客觀上加快了電梯的磨損，增大了維修資金，也經(jīng)常造成電梯故障、困人、損壞電梯部件等后。

4、住宅電梯維修改造資金問題成為電梯管理的瓶頸

　　住宅電梯維修改造資金問題是影響使用的一個關(guān)鍵問題。用于住宅電梯的資金有兩部份：一是電梯運行服務(wù)費，主要用于電梯的日常的電梯維護和電梯電費的開支的。二是電梯的更新、改造費用，這部分來源與維修基金。電梯的改造、更新，需要動用維修基金，但實際操作很困難。一些老小區(qū)由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜找不到維修基金，更是困難重重。

二、           進行有效管理逐步走向?qū)I(yè)化

1、  加強使用管理，切實做好住宅電梯安全工作。

使用管理責(zé)任人要根據(jù)與主業(yè)大會簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同中有關(guān)電梯使用管理的有限責(zé)任，加強對住宅電梯的使用管理，嚴格執(zhí)行特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，對電梯的使用安全負責(zé)，切實落實以下要求：

（1）    建立健全住宅電梯日常維護、保養(yǎng)、維修制度。

電梯的使用壽命和故障率與正確的日常維護、保養(yǎng)、維修有著內(nèi)在的本質(zhì)聯(lián)系。住宅電梯必須與有資質(zhì)的電梯維保公司簽訂維修保養(yǎng)合同，確保所有電梯都在正規(guī)的維修養(yǎng)護之中良好運行，及時消除故障隱患。這項工作由業(yè)主委員會和物業(yè)公司來完成，所需費用由業(yè)主負擔(dān)，在物業(yè)合同中予以明確。二是建立應(yīng)急保障機制，電梯維保、消防、120急救中心、電力部門、物業(yè)公司、業(yè)主大會（業(yè)委會）要建立應(yīng)急通信聯(lián)絡(luò)，共同制定應(yīng)急預(yù)案，明確分工，各施其職。維保單位必須在規(guī)定時間內(nèi)到達電梯故障現(xiàn)場，并積極配合相關(guān)部門實施求援和應(yīng)急維修。

(2) 建立、完善電梯安全技術(shù)檔案。

安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括：電梯出廠隨機文件、監(jiān)督檢驗和定期檢驗報告、日常維護保養(yǎng)記錄、運行故障和事故記錄等。

(3) 穩(wěn)定維保單位 確保維保質(zhì)量

   與取得電梯安裝、改造、維修或制造資格的單位簽訂日常維護保養(yǎng)合同，應(yīng)當(dāng)保持維護保養(yǎng)單位的相對穩(wěn)定，并對其維護保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保證電梯日常維護保養(yǎng)單位正常開展維護保養(yǎng)工作。

（4）按期進行安全檢驗

 按照有關(guān)安全技術(shù)規(guī)范的要求，在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請，并在檢驗合格后，及時更換張貼“檢驗合格標(biāo)志”。未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的電梯，不得繼續(xù)使用。

（5） 設(shè)置電梯安全管理機構(gòu)或配備專兼職的安全管理人員。

安全管理人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)資格，持證上崗。安全管理人員應(yīng)當(dāng)對電梯使用狀況進行經(jīng)常性檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理；情況緊急時，可以決定停止使用電梯并及時報告業(yè)主大會（業(yè)委會）和本單位負責(zé)人。

 物業(yè)服務(wù)單位發(fā)生變更的，原單位應(yīng)當(dāng)及時將物業(yè)服務(wù)期間形成的電梯安裝、改造、維修、使用和定期檢驗等技術(shù)資料，以及電梯產(chǎn)品隨附資料和運行記錄完整地移交給新單位；

（6）電梯使用管理責(zé)任人的有限責(zé)任

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為電梯使用管理責(zé)任人應(yīng)做好以下4件事情：一向業(yè)主宣傳電梯使用、維護、救援等相關(guān)知識，教育廣大業(yè)主，增強安全意識，提高防范能力，降低事故隱患的發(fā)生率。為此我們市物業(yè)協(xié)會設(shè)備設(shè)施專委會已經(jīng)編寫了《住宅電梯使用管理指導(dǎo)操作手冊》初稿，正在進行討論修改之中；二對合同約定的電梯維保單位的維保頻次和維保記錄進行有效監(jiān)督和管理；三當(dāng)有電梯困人時，應(yīng)及時到達現(xiàn)場對困梯人進行安撫和操作指導(dǎo)；四是對橋箱和電梯廳的清潔和多方通話、電梯運行的日常巡檢發(fā)現(xiàn)電梯有故障時及時通知維保單位進行維護和救援?！　?/span>

沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)實行自治管理的，業(yè)主委員會應(yīng)參照有物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行管理服務(wù)的要求來做好電梯使用的安全管理。

2、加強維護保養(yǎng)，保證電梯符合相應(yīng)的安全技術(shù)規(guī)范要求

電梯的日常維護保養(yǎng)必須由取得相應(yīng)資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位承擔(dān)。電梯日常維護保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)對其維護保養(yǎng)電梯的安全性能負責(zé)，保證電梯符合相應(yīng)的安全技術(shù)規(guī)范要求，維保單位切實落實以下要求：

（1）按照相關(guān)的法規(guī)、規(guī)定，切實加強對居民住宅電梯的維護保養(yǎng)，強化安全意識，強化安全管理，強化人員培訓(xùn)，強化制度落實，確保電梯安全運行。

（2）在維護保養(yǎng)過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知使用管理責(zé)任人；發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，在告知使用管理責(zé)任人的同時，還應(yīng)及時向所在地質(zhì)監(jiān)部門報告。如發(fā)現(xiàn)事故隱患隱瞞不報被發(fā)現(xiàn)的，該維保單位應(yīng)被列入不誠信名單；隱瞞不報發(fā)生后果的，視后果的嚴重性應(yīng)承擔(dān)民事和刑事責(zé)任。

（3）做好電梯的自檢工作，并積極配合電梯檢驗檢測機構(gòu)落實各項工作要求。

（4）相關(guān)政府職能部門應(yīng)加強對電梯維保單位維保質(zhì)量的專業(yè)監(jiān)管工作。

3、加強老舊住宅電梯使用管理，及時進行維修和更新、改造

（1）電梯使用管理責(zé)任人、維護保養(yǎng)單位應(yīng)加強對老舊住宅電梯的使用管理和維護保養(yǎng)。對于運行過程中故障較多的電梯，電梯維保單位應(yīng)當(dāng)提出相應(yīng)評估意見。對于評估結(jié)論為 “需要改造”或“需要更新”的電梯，電梯使用管理責(zé)任人應(yīng)根據(jù)合同約定提交業(yè)主大會審核確認。

（2）使用管理責(zé)任人對電梯維保單位評估結(jié)論有異議的，應(yīng)委托相關(guān)安全鑒定機構(gòu)對電梯進行安全鑒定。

（3）使用管理責(zé)任人對于經(jīng)電梯維保單位安全評估（審核確認無異議）或經(jīng)安全鑒定機構(gòu)安全鑒定需維修、改造或更新的電梯，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，及時通知業(yè)主大會并積極落實整改資金，組織電梯維修、更新和改造，消除安全隱患。

（4）相關(guān)質(zhì)監(jiān)和房管行政部門要研究確立經(jīng)安全鑒定機構(gòu)安全鑒定需維修、改造或更新電梯的強制執(zhí)行維修、更換費用的法律依據(jù)。

4、電梯使用管理大數(shù)據(jù)平臺的建設(shè)

（1）有相關(guān)政府職能部門（行業(yè)協(xié)會）利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，搭建電梯使用管理大數(shù)據(jù)平臺。積極推進電梯互聯(lián)網(wǎng)信息平臺的技術(shù)應(yīng)用，積極推進建立電梯檔案和安全監(jiān)測信息平臺，對電梯日常安全運行狀況、日常維保狀況進行實時監(jiān)測和統(tǒng)計分析，對電梯故障報警信息及時進行應(yīng)急響應(yīng)和應(yīng)急處置。

（2）電梯管理大數(shù)據(jù)平臺能有效管理因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)對電梯檔案、維保數(shù)據(jù)的正常移交。

（3）注重利用科技手段，提升電梯日常維護保養(yǎng)質(zhì)量。及時發(fā)布電梯維保的基本內(nèi)容、基本要求以及基準費用水平和配件價格。防止電梯維保惡性競爭、跟蹤維保單位的維保質(zhì)量。從定期檢驗轉(zhuǎn)變到按需維保的一個轉(zhuǎn)變過程。

（4）維保單位和使用管理責(zé)任人可以將由電梯維保單位或經(jīng)安全鑒定機構(gòu)安全鑒定需維修、改造或更新的電梯的執(zhí)行情況輸入大數(shù)據(jù)平臺，這也是今后具體該由誰來承擔(dān)責(zé)任的一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（4）大數(shù)據(jù)平臺列出由政府部門監(jiān)管核準的電梯維保的合格供方、配件廠家名單，以供電梯使用管理責(zé)任人和電梯產(chǎn)權(quán)人擇優(yōu)選擇。

    我們相信住宅電梯使用管理在各方產(chǎn)權(quán)人、使用管理責(zé)任人、維保單位明確各自職責(zé)、行使各自的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)范運作下，在相關(guān)政府部門的扶持、指導(dǎo)下必定會走向標(biāo)準化、規(guī)范化、專業(yè)化。